Todo FII tem seus defeitos #91: HLOG11
1. Defeitos/riscos:
1.1. VP saiu de R$99,00 em set/2019 para R$119,00 em jul/2021, mas os rendimentos estão estagnados em 0,63/cota desde sempre, ou seja, os imóveis do fundo valem 20% mais, mas não são capazes de gerar 20% a mais de renda;
1.2. Pouca transparência quanto as despesas, em junho elas representaram 20%, porcentagem maior do que no acumulado do ano, mas não há como saber de onde veio tais despesas extras;
1.3. Rápido ciclo imobiliário dos galpões logísticos, algo que o gestor deixa bem claro na carta aos cotistas no relatório gerencial e também pela celeridade na construção do galpão em Viracopos, que será concluído em apenas um ano;
1.4. Baixas barreiras de entrada para novos galpões, já que a escassez de terrenos para a construção de galpões é baixa;
1.5. Condomínio logístico em Salto/SP com grande vacância, quase metade do imóvel se encontra vago, o que me leva a concluir que ou a localização não é muito boa ou o galpão que não é dos melhores;
1.6. Fundo querendo se alavancar, mas todos os seus contratos são típicos, mas se for uma alavancagem pequena pode ser bem-vinda;
1.7. Desocupação das lojas CEM pouco tempo após a aquisição do imóvel (ainda no período de RMG), o que me leva a pensar que a empresa já possuía intenções de desocupar o imóvel e utilizou o fundo como desova. E é bom lembrar que os valores de RMG estão sempre inclusos no preço de compra do imóvel.
2. Qualidades:
2.1. Excelente análise do mercado de galpões logísticos no início do relatório gerencial;
2.2. Taxa de administração inferior a praticada no mercado;
2.3. Contratos típicos, maior liberdade para aumentar o aluguel acima da inflação, caso consiga;
2.4. Desenvolvimento de galpão, o que proporciona um cap rate mais atrativo;
2.5. Relatório Gerencial conta com um mapa para cada galpão, indicando a região em que os mesmos se encontram;
2.6. Condomínio logístico, que são mais fáceis de serem alugados.
3. Compraria? Não no preço atual, existem outros fundos melhor localizados pagando algo similar ao que é pago aqui. Além de que esse episódio das lojas CEM foi muito esquisito, acredito que o gestor, e, consequentemente, os cotistas foram feitos de bobos.
Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista
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