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JANELA DE 2 ANOS
(#) xfix 10,96% x 11,90% ifix
(#) enquanto isso..
(#) KISU11 -12,46% x 3,45% suno-30
** a execução ruim de um índice ruim?
** ou apenas mais um caso concreto do risco de coincidências?

Boa noite pessoal! Gostaria de uma opinião, estou querendo ampliar minha carteira neste segmento, porém não estou por dentro de como está a gestão do XPIN, pelo P/VP está bom para aquisição, ou pelo menos valor existem alguns FIIs mais interessantes? Valeu!

Olá pessoa, sou novo aqui no clube Fii. Tenho uma dúvida a respeito da carteira recomendada RENDA. Percebi que grande parte da carteira e composta por ativos de papel queria saber se é seguro investir nessa carteira?

Vendendo parte das "jóias da coroa" (Iguatemi Fz, Villa Romana Fl e RibeirãoShopping), para,
possivelmente, pagar as dívidas da compra das bijuterias (Shoppings da Ancar).
Pode isso, Arnaldo? :-)

O quanto vocês se preocupam que este fundo possa a vir sofrer com os erros da Vinci, como a gestora faz com os demais fundos da casa?

Quanto mais eu conheço os fundos imobiliários, mais eu gosto dos FIIS de gestão PASSIVA.
A grande maioria dos gestores não são dignos das taxas que recebem

Qual é a avaliação de vocês sobre a gestora REC?

Quanto vem esse mês?

Qual a data com desse fundo?

Venderam 2 Iguatemis e 1 Multiplan pelo mesmo cap rate dos PRÓXIMOS 12 MESES que compraram o portfolio Ancar. Mas na venda informam o cap rate dos últimos 12 meses e na compra informam o cap rate dos próximos 12 meses.

VENDA de 2 Iguatemis e 1 Multiplan por cap rate dos ÚLTIMOS 12 MESES de 7,3%. Qual seria o cap rate considerando estimativas dos próximos 12 meses? Se esses shoppings crescerem no ritmo que vinham crescendo (10%a.a.) o cap rate seria de 8% para os PRÓXIMOS 12 MESES.

COMPRA do portfolio Ancar com cap rate de PRÓXIMOS 12 MESES de 8%. Os shoppings performaram melhor pq as estimativas estavam contaminadas pela pandemia, porém o pagamento de earn-out volta a colocar os cap rates nos 8%.
"Considerando as projeções da administradora dos shoppings para os ativos a serem adquiridos, o cap rate estimado da transação é de 8,0% para os próximos 12 meses, e considerando apenas a garantia mínima de NOI, o cap rate seria de 6,9%."
https://api.mziq.com/mzfilemanager/v2/d/4dccebbf-fc1c-4782-93d6-feb72a6129bc/c8a95d72-3f56-9ec3-d4e2-4f67e74e5857?origin=1

obs: os indicadores operacionais do portfólio pioraram depois da compra Ancar. Os indicadores de rentabilidade do fundo aumentaram no curto prazo pq a compra foi em grande parte alavancada com carência de 2 anos. Ou seja, o fundo está tendo receitas sobre um patrimônio pelo qual não pagou e nem está pagando juros sobre essa dívida. Mas a conta chega. A cada ano o fundo terá saltos de juros a pagar, bem como pagará mais caro pela aquisição Ancar, já que o principal é corrigido pela inflação. Será que o portfólio Ancar vai avançar no mesmo ritmo? Aparentemente não.

obs2: no curto prazo os rendimentos vão melhorar bastante com os lucros dessa venda e irão contrapor o fim das carências de juros. Mas pra quem investe com foco no longo prazo tende acontecer aqui algo semelhante ao que ocorreu no VINO. Lá ficaram a alavancagem pra pagar, a correção moendo e VP e os juros moendo os resultados.

(#) percepção é uma coisa individual (#) pode estar certa (#) pode estar errada (#) mas não adianta nada investir em algo que te traz desconforto (#) apesar de me parecerem muito promissores (#) desisti de investir em FIIs da CSHG por me sentir "mendigo das informações que considerei relevantes" (#) minha experiência com o RI, em termos de obter as respostas que busquei, foi péssima (#) vida que segue (#) cada um é responsável por suas decisões e pelo seu processo de análise
** não acredito em coincidências, interpreto que as coisas são como são

( RG mai.23 ). Aquisições, não relevantes, em CRI já em carteira: Planta II (MR$ 5,60), SGGC (MR$ 5,00), RV Ipiranga (MR$ 1,50), Dot (MR$ 0,28) e Choice (MR$ 0,14). Total em CRI em MR$ 1.134,16, cremos decompostos em MR$ 1.124,39 a IPCA+7,7%aa\ MR$ 9,77 a IGPM+7%aa, vencimento: 7,9anos, duração do retorno: 4,1anos, juros mensais correntes e a carregar MR$ 627,87 em CRI com amortizações ainda em carências (~55% do total de CRI), com prazo médio específico: 2,3anos.
( 2 ). FII aparentemente sem alterações, eram MR$ 18,17 nos MGHG 11 (77%), MANA 11 (17%) e RPRI 11 (6%).
( 3 ). Inexistência de recursos livres a aplicar, exposto a negativos MR$ 61,60, dos quais as obrigações compromissadas reversas estavam em MR$ 66,19 (houve crescimento de 56%).
( 4 ). Próximos CRI em fins de carências em amortizações: Conjunto Fashion Mall (MR$ 66,26 a IPCA+7,75%aa, juros mensais correntes, amortizações mensais, iníc.: jun.23 e vencimento: mai. 31) e Axis (MR$ 16,25 a IPCA+9,17%aa, juros mensais correntes, amortizações mensais, iníc.: set. 23, vencimento: jun.36 - vem pagando amortizações extraordinárias)

Sobre a futura emissão

Se posicionem com parcimônia, o ágio pode estar até bom, mas as taxas da XP são aproximadamente 4%, reduzindo muito o lucro via arbitragem.

Tentar fazer uma análise do fundo em breve. Aguardem a postagem no meu blog:
https://fiica-esperto.blogspot.com/?m=1

Partindo do princípio de que tudo pode e DEVE ser melhorado, vamos propor à CSHG algumas reflexões.
Me parece que a emissão foi um sucesso. A enorme base de cotistas e a confiança que a gestora goza junto aos seus clientes possibilitou esse sucesso.
Partindo deste ponto, me parece que o esforço de distribuição não foi algo tão relevante ou mesmo necessário.
Os números são superlativos, quase R$1 Bi. Desse valor temos R$20.147.500,8 pagos para o estagiário mandar alguns emails... eu mesmo não me lembro de ter visto nenhuma propaganda, nem ninguém me contactou e eu comprei 222% da minha posição.
Alguém pode argumentar que percentualmente é pequeno, que ninguém trabalha de graça e outras coisas. Concordo em parte. Volto ao ponto que, na MINHA OPINIÃO, a confiança na gestora e a base cotista faz a maior diferença aqui.
Além disso, outro ponto muito importante seria a economia de escala. 2% de R$200M - R$300M é uma coisa, já gera um bom dinheiro. Agora 2% de R$1 Bi me parece dinheiro demais. A chave é a ECONOMIA DE ESCALA Credit Suisse. Vamos melhorar isso aí, eu sei que vcs conseguem.

Oferecendo um contra ponto ás criticas exageradas á gestora (a meu ver):
- Vacância caindo bem de um ano pra cá, que era 31% e está na casa dos 9%.
- Receitas de aluguel crescendo sistematicamente mês a mês.
- Não tá queimando caixa, distribuindo quase sempre abaixo do resultado do mês.
- Resultado acumulado por cota quase equivalente á um mês da última distribuição.
Esse fundo é top? NÃO.
Compraria novamente? NÃO
Os imóveis são péssimos e mal localizados? Também NÃO
O trabalho dogestor é tão horrorível como estão dizendo? Também NÃO...
O fundo vai caminhando e avançando lentamente. A questão da alavancagem realmente está complicada, como vários outros fundos e empresas na B3, que estão sofrendo com esse juros nas alturas.

Quando é a data com aqui ?

Olá pessoa, sou novo aqui no clube Fii. Tenho uma dúvida a respeito da carteira recomendada RENDA. Percebi que grande parte da carteira e composta por ativos de papel queria saber se é seguro investir nessa carteira?