COMENTÁRIOS POSTADOS

Balancete de março na CVM mostra um valor a distribuir muito alto. Parte decorrente do atraso de distribuição do mês anterior, que varou o mês... Mas só isto não justificaria.

Vamos acompanhar o que se passa.

Abraços,
Small caps.

Renegociação do Aluguel
FATO RELEVANTE

Enviou o fato relevante abaixo:

"XP CORPORATE MACAE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO- FII
CNPJ/MF n. o. 16.802.320/0001-03
ISIN Cotas: BRXPCMCTF009
FATO RELEVANTE

RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.,
instituicao com sede na Avenida Chedid Jafet, no. 222, Bloco B, 3o. andar, Vila
Olimpia, CEP 04551-065, Sao Paulo - SP ("Administradora"), inscrita no CNPJ/MF
sob o no. 72.600.026/0001-81, na qualidade de instituicao administradora do XP
CORPORATE MACAE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII, inscrito no CNPJ/MF sob
no.. 16.802.320/0001-03 ("Fundo"), vem, em cumprimento a sua Politica de
Divulgacao de Fatos Relevantes e a Instrucao CVM no. 472/08, conforme alterada,
comunicar que a XP GESTAO DE RECURSOS LTDA. instituicao responsavel pela gestao
do Fundo, inscrita no CNPJ/MF sob o no. 07.625.200/0001-89 ("Gestora") e a
ATLANTES OPERACOES ESTRUTURADAS LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob no..
03.880.131/0001-07, consultora imobiliaria do Fundo ("Atlantes" ou
"Consultora"), estiveram em reuniao convocada na ultima semana pela PETROLEO
BRASILEIRO S.A. - PETROBRAS, inscrita no CNPJ/MF sob no.. 3.000.167/1007-50
("PETROBRAS"), e realizada no Edificio The Corporate em Macae-RJ, de propriedade
do Fundo ("Imovel"), do qual a PETROBRAS e a unica locataria.

Na reuniao a PETROBRAS expos sobre a sua situacao financeira atual, bem como
sobre suas iniciativas de reducao de despesas e solicitou que a Gestora e
Consultora apresentem uma proposta de reducao dos valores de aluguel da locacao
vigente.

A Gestora e a Consultora estao avaliando a questao e iniciarao tratativas com a
PETROBRAS. A Administradora publicara novo fato relevante tao logo tenha
novidades acerca dessas tratativas junto a PETROBRAS.

Permanecemos a disposicao para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que
se facam necessarios.

Olá, parabéns pelo espaço! Dúvida: quando fazemos inscrição para um evento, recebemos email de Clube Fii com instruções de como participar, confirmação de pagamento etc?

Boa tarde a todos !
Gostaria de fazer uma sugestão de um tema para Curso/Palestra. "Como acompanhar suas operações visando a simplificação do IRPF".
Estou anotando todas as minhas operações com todos os detalhes possíveis para simplificar a minha declaração. Tendo em vista que o valor considerado para a declaração é composto pelo valor individual do papel + custos de aquisição, e que no momento da venda devo considerar também o valor de custo da operação como parte do preço do papel estou buscando a melhor forma de automatizar estes cálculos e também garantir que eu tenha todas as informações para realiza-lo adequadamente.

Estou colocando este assunto para discussão principalmente porque, além das considerações convencionais podemos nos deparar também com situações como a distribuição do BRCR11, como devemos considera-la para as futuras declarações no IR, devemos reajustar estes valores em nossa próxima declaração ou apenas no momento da venda, etc....

bom apenas uma sugestão

O fundo esteve de graça recentemente. Subiu 40% num foguete, sem paradas. Nesse valor o m2 estava ridicularmente baixo, mesmo que um cenário de vacância extrema ocorresse.

Após a amortização, não havendo continuidade dos juros na economia brasileira, a tendência será de um pouco de queda da cota, pois o investidor ainda é muito reativo e possivelmente reagirá a queda dos rendimentos, embora esperada. O rendimento passará a espelhar o fluxo de caixa real.

Na análise desse fundo, é importante que se distingua uma coisa em relação aos fundos de um imóvel só. Por aqui, as reformas e retrofits são apuradas como investimento (o que na maioria das vezes é justo), e não afetam o rendimento mensal. Já nos fundos de um imóvel só, com pouco caixa, é necessário reter esse caixa. Vide vários fundos de shoppings afetados com esta situação e os imóveis como Torre Norte quando passam por retrofit.

A obra do BFC foi financiada dessa forma.

Apenas mais um elemento para análises.

Abraços,
Small caps.

Relatório do ABCP de Março publicado

Alguns números:

- Resultado acumulado 2% acima do que o ano passado
- Vendas caíram em Março 5,1%
- Aluguel subiu 4,7%
- Estacionamento caiu 1,5%
- Aumento de vacância de 1,4% para 1,7%
- Inadimplência "extrapolou"... batendo 7,2%. Vamos ver se conseguem recuperar na sequencia.

O valor patrimonial por cota está com algum erro no HGLG no instante que eu posto essa mensagem ;) Deve ser erro de digitação.

Minha leitura sobre o BRCR:

Em termos MATEMÁTICOS, é positivo, pois antecipa os lucros e amortiza o principal com base no VP. Isso dá possibilidade de reinvestir no próprio fundo, ou buscar ativos com melhores condições de distribuição futura.

Em termos IDEOLÓGICOS, é negativo, pois o fundo mostra que errou no timing no passado e não conseguiu aproveitar o suposto pipeline para aquisições neste momento.

Por fim, algumas lições:

- Timing não é fácil. Até profissional erra!
- Queimar caixa nunca existiu. Termo usado de forma deturpada tanto em BRCR, como em vários outros.
- Fundo ativo não é necessariamente melhor que passivo. Mescle. Diversifique seletivamente
- Mercado REAL não joga dinheiro pela janela como investidor de secundário.

Abraços

Relatório anual publicado.

Pressão muito forte no mercado corporativo do eixo RJ/SP.
Positivo é que os preços dos aluguéis por m² dos ativos do fundo me pareceu bem alinhados com a realidade.
Agora é monitorar e torcer p/ a vacância estancar.

Relatório anual do HGLG publicado. Me pareceu o fundo com melhor margem de distribuição da CSHG, até mesmo pelo lucro de 3,8 milhões ainda acumulados. Creio que seja exequível um aumento de renda ao longo do ano. Não fosse a situação mais crítica do FIIB, daria até como certo, mas por prudência, vamos aguardar.