Decisão 1 instância proc 2011
INSTITUTO DE ESPECIALIDADE PEDIÁTRICAS DE SÃOPAULO S.A.- HOSPITAL DA CRIANÇA, ingressou com a presente ação revisional de aluguel de imóvel não residencial em face de BANCO OURINVEST S.A., pois, em síntese, alega que locou da ré o o imóvel localizado na Rua das Perobas, 295, São Paulo-SP, em 01 de outubro de 2001, com o prazo de 19 anos, pelo valor mensal de R$ 260.283, 75 ou 8% sobre a receita bruta do hospital, o que fosse maior, com os reajustes de praxe. Ocorre que o valor se mostra excessivo e, conforme conclusão pericial contratada, o valor de mercado seria de R$ 283.481,00. Assim, pretende que seja esse o valor fixado definitivamente ou 8% sobre seu faturamento. Pleiteia a concessão da tutela para fixação dos alugueis provisórios em 80% do valor pago, R$ 491.185,64.
Juntou documentos de fls. 08/185.
A tutela foi deferida para estabelecer os alugueis provisórios no valor de R$ 442.067,08 a fls. 189/190. A decisão desafiou agravo de instrumento a fls. 203/402. Citada, a ré contestou o pedido a fls. 460/464. Em preliminar, arguiu carência de ação. Aduz que houve a transferência da administração do contrato. No mérito, aponta para a necessidade de produção de prova pericial. Juntou documentos a fls. 465/526.
O Fundo de investimento Imobiliário Hospital da Criança contestou o pedido a fls. 528/531. Rechaça o pedido autoral, pois a locação se deu após a aquisição da propriedade fiduciária do imóvel do autor pelo Banco Ourinvest, com o objetivo de aprovar na Comissaõ de Valores imobiliários um Fundo de investimento, com lastro no contrato de locação. O valor da aquisição foi de R$ 20.000.000,00 e a ele locado por R$ 260.283,75, equivalente a 1,3% do valor do bem. As cotas do Fundo foram alienadas à investidores. Pugna pela improcedência. Junta documentos a fls. 532/732
O pedido procede em parte.
O art. 19 da Lei nº 8245/91 dispõe: “Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
Em análise do laudo produzido, nada há nas razões de inconformismo das partes que permita comprometer as conclusões do perito, bem como afastar o valor locativo encontrado pelo profissional nomeado pelo Juízo. Destaque-se do bem produzido laudo, que o perito judicial observou as características do imóvel apontado na petição inicial, sua localização e também características da região onde ele está situado.
De acordo com a perita, há dois modernos critérios para determinação do valor locativo, sendo o primeiro por comparação e o segundo por renda. Na localidade em que situado o bem não havia imóvel semelhante para análise comparativa, razão pela qual foi empregado o método de renda. Consiste ele na obtenção do valor do capital imóvel, sobre o qual será aplicada a taxa de rentabilidade para se obter o valor locativo. No caso, seguiu-se os parâmetros estabelecidos na NBR 14.652
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