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Bom dia amigos. Gostaria de uma opnião de vocês. Hoje tenho 26 anos e há 5 anos venho montando minha carteira. Tenho um percentual de 30% em ações de bons fundamentos via analise fundamentalista. 20% em ações para position. Estou com 50% em renda fixa. Estou em transição da renda fixa para fii. Pergunto a vocês, qual um percentual vocês alocariam em fii? seria muito agressivo escolher bons fii e deixar no maximo 20% em renda fixa??

Estava refletindo sobre os fundos que queimam caixa, fazendo distribuições constantes acima do resultado e cheguei a seguinte conclusão.

Existe duas maneiras dos fundos acumularem caixa

1) Retenção dos 5 % , pois eles são obrigados a distribuírem 95 % a cada semestre.
2) ganho de capital em fundos de gestão ativa.

No primeiro caso, essa retenção seria melhor aplicada na manutenção dos imóveis, visto que no longo prazo imóveis sofrem deterioração, sendo necessário investimentos periódicos para manter sua competitividade.Nesse caso evitaria no longo prazo fazer nova emissão para arcar com esses custos.

No segundo caso, eu vejo isso na prática como uma amortização em forma de dividendos, que para quem reinveste todo o dividendo, não vejo problema, mas para quem é rentista e usa todo dividendo, no longo prazo é um problema. Vou explicar
O fundo compra um imóvel por 1 milhão por exemplo e vende por 1,3 mi. A diferença seria de 300 mil, porém existe uma atualização desse capital, que na prática diminui esse ganho para uns 250 mil talvez dependendo do tempo. O fundo pega esses 250 mil e usa para distribuir como dividendos, como muitos fundos tem feito.
O problema é que sobraram então 1 milhão e 50 mil, e o imóvel do fundo não foi o único que valorizou, então provavelmente o fundo não conseguirá comprar um imóvel igual ou melhor do que aquele que ele vendeu. O fundo resolve esse problema através de novas emissões, porque se não fazer isso, no longo prazo o fundo vira pó.
Nesse segundo caso eu não veria problema se o fundo vendesse para adquirir um imóvel melhor, mas essa prática de distribuir o ganho de capital não me deixa confortável.

Encontrei 2 artigos científicos que tratam de fiis (ambos gratuitos e de 2017).

1 . https://revistas.pucsp.br/index.php/metropole/article/view/2236-9996.2017-3903
SANTORO, P.F.; ROLNIK, R. Novas frentes de expansão do complexo imobiliário-financeiro em São Paulo. Cadernos Metrópole, v. 19, n. 39, p. 407-431, 2017.

As autoras mostram a possibilidade de investidores estrangeiros estarem usando os fii como uma das formas de acessar o mercado imobiliário em São Paulo. Tem até mapa de SP com alguns dos principais edifícios dos fundos.

2. https://revistas.pucsp.br/index.php/metropole/article/view/2236-9996.2017-3903
SANFELICI, D. La industria financiera y los fondos inmobiliarios en Brasil: lógicas de inversión y dinamicas territoriales. Economía, Sociedade Y Territorio, v. 17, n. 54, p. 367-397, 2017.

Este segundo artigo está escrito em espanhol, então onde lê-se "inversión" entenda com investimento. Foi publicado no México, mas o autor é um professor da Universidade Federal Fluminense - UFF. O artigo, apesar de longo, mostra um pouco da história dos fiis e do que aconteceu em 2012 com a alta e depois a queda dos fiis. Como neste momento vivemos uma nova alta, dar uma olhada no passado é sempre interessante. O artigo mostra para o mundo o que é o mercado de fiis. O autor não apenas coletou dados da B3, como também fez entrevistas com gestores e outras pessoas ligadas a fiis.

A gente aprende mais aqui no clube com os colegas, mas como encontrei o material, resolvi compartilhar.

Com base no último relatório gerencial, é correta a conclusão: rendimentos distribuídos superior receita líquida (sem considerar novas emissões)? Se sim, é uma prática do fundo queimar caixa na distribuição? Obrigado!