COMENTÁRIOS POSTADOS

Todo FII tem seus defeitos #1: HABT11

*Defeitos:
- Alocação extremamente lenta;
- Problemas com pré-pagamento mais acentuado do que em outros fundos;
- Taxa de performance elevada (20% do que exceder 100% CDI);
- Taxa de ADM elevada (1,30% a.a.);
- 20% da receita vai para a gestora.

*Qualidades:
- Carteira madura herdada do HBTT11;
- Ativos com bons prêmios.


Chance de comprar: Zero. Já tive e vendi no prejuízo, de tanta raiva que passei com a lentidão na alocação.


Nos próximos dias estarei fazendo uma série de posts expondo os defeitos que enxergo em alguns FIIs, faço isso não com a intenção de denegrir o fundo, mas com o objetivo de informar, já que os grandes influenciadores dedicam a maior parte de seu tempo a falar sobre as qualidades dos fundos.

Quem ousou pagar 200,00 pela cota desse fundo lá em 01/2020 hoje tem um yield (relativo àquela compra) de 0,34%/mês, fora a desvalorização da conta nesse período. Para a turma do "preço não importa" isso é só um detalhe!

Diário, querido diário

17/05/21

As cotações de TORD11 e VSLH11 se aproximaram bastante hoje. Como eu acredito que a recuperação da cota do Versalhes será mais rápida do que a do Tordesilhas, vendi 500 cotas de TORD11 por 10,50 e comprei 500 cotas de VSLH11 por 10,52. Futuramente pretendo desfazer a operação vendendo as VSLH11 por um preço superior as do TORD11.

Pessoal eu passei algumas horas estudando os fatos relevantes e assisti as Gravações de Fechamentos dos 4T20 e 1T21 e cheguei as seguintes conclusões:
Para pagar a primeira parcela da compra dos dois prédios SPA iTower e FLP (Faria Lima Plaza) o XPPR usou o dinheiro da última emissão de cotas e pegou um Financiamento em CRI = REC 2018 que arrecadou R$ 155.800.000,00 que será pago em 180 meses, sendo "a primeira parcela só daqui 25 meses" a contar de dezembro/20, ou seja, começa a pagar só em JANEIRO DE 2023.

Para pagar a segunda parcela no valor de R$ 411.274.880,48, foi estipulado no contrato que seria pago em parcelas:
a) R$ 7.242.204,49
b) R$ 320.788.039,33
c) R$ 24.000.000,00
d) R$ 14.878.480,26
e) R$ 38.366.156,40
f) R$ 6.000.000,00

Foi acordado com os Vendedores que a XPPR receberá valores de alugueis pagos em 12 parcelas, nos valores de:
a) R$ 7.242.204,49
b) R$ 14.878.480,26
c) R$ 38.366.156,40

Estes valores serão usados para pagar as parcelas itens (a), (d) e (e) da segunda parcela da compra dos SPA (itens que constam no Anexo I - Detalhamento do Pagamento do Saldo de Preço)

Os valores dos itens
(c) R$ 24.000.000,00
(f) R$ 6.000.000,00
Serão pagos com o dinheiro disponível em caixa, que hoje é de uns R$ 36,000.000,00

O valor do item (b) de R$ 320.788.039,33 deverá ser pago na data de fechamento do SPA FLP, que deve ser a data da entrega do prédio FLP pronto, que provavelmente será em AGOSTO/21. (???)

Conclusão: Este é o valor de alavancagem para o curto prazo, "R$ 320.788.039,33"

Na minha opinião, para se conseguir este dinheiro, acho que será necessário uma nova emissão de cotas (arrecade uns R$ 180.000.000,00) e mais um novo Financiamento em CRI de R$ 145.000.000,00.

No final disto tudo, o que vai sobrar?
Duas dívidas de longo prazo de CRI, para serem pagas a partir de Janeiro/23
E um fundo com mais de 10.500.000 cotas para ratear os rendimentos.

A estimativa que o DY fique entre 0,45 e 0,50 por cota.

Espero ter ajudado com este estudo, pois tenho visto muitos comentários sem nenhuma base de sustentação.

Tenho 300 cotas desse fundo. Vendo todas por R$30.000,00. Será que algum dia fecho esse negócio?

Não se pode dizer que seja promoção, mas achei uma boa oportunidade de entrar com 50% da posição ideal.
Agora é ir aportando de pouco em pouco até completar os 100%.
Minha idéia é ir saindo dos fii''s modinhas de papel e ir aportando em HGPO, JSRE e SHPH.
Estou ciente que os rendimentos irão cair bastante, mas a qualidade dos ativos vão me deixar bem tranquilo.

Seria uma espécie de fly to quality. rs rs rs

Ps: retrofit nessas belezuras! Vai fazer inveja a manhattan...

sucesso!

Fundo muito volátil. Está variando mais que ações.

Abraços.

Silas Costa

FR: hotel fechado, só reabre em julho!!
Cotação deve sofrer bastante. Se cair muito, vou ficar tentado a voltar a ter esse fundo.

Fiis na carteira do HGLG no final do 1º Trimestre:

Fundo Quantidade Valor (R$)
VXXV11 - 491.118 cotas - R$ 54.366.762,60
FIIB11 - 103.659 cotas - R$ 52.223.404,20
SPVJ11 - 327.769 cotas - R$ 34.755.658,40
XPLG11 - 275.968 cotas - R$ 32.061.962,24
SDIL11 - 304.658 cotas - R$ 30.435.334,20
HLOG11 - 228.691 cotas - R$ 26.756.847,00
VVPR11 - 239.289 cotas - R$ 24.144.260,10
BRCO11 - 156.672 cotas - R$ 17.468.928,00
BTLG11 - 114.697 cotas - R$ 13.156.892,87
HSML11 - 132.265 cotas - R$ 11.612.867,00
KNRI11 - 70.639 cotas - R$ 6.606.159,28
RBRL11 - 45.934 cotas - R$ 4.920.909,42
VILG11 - 26.322 cotas - R$ 3.105.732,78
BTCR11 - 17.800 cotas - R$ 1.644.720,00
PNDL11 - 2.422 cotas - R$ 1.521.646,27
EURO11 - 6.130 cotas - R$ 1.257.263,00



https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=177123

Relatório de risco do RBRR:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=177134

Deveria ser obrigatório em todos os FIIs para abrir o olho da galera.

Em abril/21, o fundo obteve resultado de R$ 0,37/cota e os rendimentos a
serem distribuídos, totalizaram R$ 0,40/cota, levando o dividend yield para
9,21% a.a.. A partir de maio/21, os contratos de BRF Campo Erê, Medianeira,
Francisco Beltrão e Pato Branco serão reajustados pelo IPCA, incremento de
6,4% a.a.
Em março/21 os contratos de Belagrícola foram reajustados pelo IPCA,
conforme previsto contratualmente, o incremento na locação foi de +5,2%
e o aluguel mensal total passou de R$ 715,73 mil para R$ 752,92 mil. A
partir de junho/21, os contratos de BRF Campo Erê (SC), Medianeira/PR,
Francisco Beltrão/PR e Pato Branco/PR sofrerão reajustes pelo IPCA, como
descrito contratualmente. Sendo assim, o aluguel mensal total dos ativos
passará de R$ 311,12 mil para R$ 331,13 mil, incremento de 6,4% a.a..

Olha aqui um provável vendedor de imóveis para o RBRP11:

Tem alguns imóveis no Centro Empresarial Mário Garneiro.


ETR PROPERTIES FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=177439&cvm=true

Só eu acho ou esse Fii está bem barato pelo Yield e fundamentos dele?

Quem será que vendeu hoje, hem? RBRF será?

Comprei cota hoje R$ 134,95
Vendi direitos R$ 1,15
Paguei de fato R$ 133,80

Emissão R$ 133,58
Diferença R$ 0,22

Se o rendimento deste mês (que não teria direito se entrasse na subscrição) acompanhar o último (R$ 1,26), ficarei no lucro de R$ 1,04/cota.
Acho que fiz bem, pois queria aumentar minha participação neste Fundo, se houver sobras, não terei grana.

Olá foristas. Faz sentido participar de subscrição no qual o preço da oferta é maior q meu PM? exemplo CVBI, TGAR

Boa noite! Aproveitando o assunto levantado por @igfarias sobre subscrição:
A) Vendo, noTicker11, a lista de fundos em emissão, tem alguns com valor acima do preço no secundário, qual o sentido de manter uma emissão assim (a maioria a definir, mas alguns já em emissão)?
B) É muito simplista a ideia de somar preço de emissão mais dois rendimentos perdidos para saber se vale a pena subscrever, mesmo sabendo que recibo tem alguma remuneração, que tem fundo que aloca mais rápido, que tem sobras e MA, etc?
Obrigado.

Sobras já disponíveis na XP. E parece que MA tb mas não tem quantidades de cotas para MA.
"Este direito de sobras de subscrição permite a reserva de montante adicional. Caso deseje exercer alguma quantidade além do seu direito, favor inserir no campo acima. A efetivação dessa operação está sujeita à disponibilidade de cotas da oferta."
17/05/2021 14:10:47

Bom dia, acredito que o quasar pode fazer uma segunda emissão, tanto pelo aumento do valor do fundo, mas também pela ausência de liquidez que seja improvável que tenha, observando as aquisições de grande porte...

FVPQ gerou próximo de 5mi no primeiro trimestre. Anualizado seriam 20mi / 2.8mi cotas = R$7 por cota. O que representa um Yield próximo de 5% no preço atual mesmo com as receitas pela metade.

Se ao longo deste ano o rendimento voltar pro patamar de 2019, R$14 por cota dariam um Yield de 10% no preço atual da cota.

Se neste cenário hipotético de normalização o mercado exigir um Yield de 6% o valor da cota poderia ir pra R$236. Talvez em 2022.

Riscos
- Vacância
- Covid
- Inflação

Fiz uma análise da carteira do IBFF, baseado no último Relatório Gerencial (março/2021) e compartilho com vocês os principais pontos:

1) 81% do PL aplicado em FIs, 13% em dois CRI e 6% em caixa.

2) Pouca coisa de FIs de papel (3%) e shopping (7%).

3) Concentrado em lajes (43%) e Logística (25%).

4) 3% em FIs não especificados.

5) Nos FIs de logística, o VP está basicamente igual ao VM, o que é saudável, pois muitos FIs de logística estão pagando pouco e com VP bem menor que VM.

6) Os FIs de laje estão bem descontados, como seria de se esperar. Quando a pandemia se for e esses ativos se recuperarem, teremos um bom aumento do VP.

7) No geral, considerando apenas os FIs, o desconto médio entre o VP e o VM é da ordem de 25%, um baita upside para o médio/longo prazo.

8) Com a liquidação integral dos CRI, prevista para este mês, entra uma boa grana que está acruada (calculo mais de 1,00/cota) e libera 13% do PL para novas aquisições.

9) O DY está baixo exatamente por esta concentração em lajes, que estão brigando contra a vacância, mas são bons imóveis. Existe também uns 5% em apostas de alto risco (EDGA e ALMI). Se venderem ou ocuparem os prédios, o que é difícil, o ganho será alto.

Em resumo, é uma carteira mais focada em ganho de capital do que em renda. Sair das lajes agora não me parece uma boa opção, pois os preços estão muito descontados. Talvez só uma ou outra mudança, para aumentar um pouco o DY.

De qualquer forma, como detalhei num longo post semana passada, temos uma boa grana a receber dos CRI e 13% do PL a investir. A administração disse no último webinar que a expectativa de rendimento após a liquidação dos CRI é de pelo menos 0,50 ao mês (0,72% ao preço de hoje).

Bom, é isso. Minha posição pessoal é manter ou comprar, já que existe uma possibilidade muito concreta (quase certa) do DY aumentar uns 40% no curtíssimo prazo (de 0,35 para 0,50), o que deve gerar uma recuperação da cota, que vem apanhando muito.

Essa emissao foi totalmente fora de hora. Mercado de fii caindo, fof com dificuldade de performar e os caras querem captar??? Sem noção.

Elon Musk vs @camposhm... O páreo tá duro, quem dá mais?

Todos os meses, a equipe de gestão do Rio Bravo Fundo de Fundos utiliza o espaço do relatório gerencial para comentar
sobre o cenário macroeconômico, o mercado imobiliário e as principais mudanças no portfólio do Fundo. Esse mês, iremos
abordar um tema um pouco diferente do usual, porém de grande importância para os cotistas do RBFF: processo de
investimento.

Diversos estudos mostram que a disciplina de seguir um processo de investimento ao longo dos anos traz maiores e
melhores retornos no longo prazo para os investidores. De uma maneira simplista, seguir um determinado processo por
um longo período faz com que melhorias sejam feitas ao longo dos anos, pois erros vão sendo detectados e corrigidos.
Além disso, investimento é um processo de longo prazo, o qual historicamente mostra melhores retornos quando possuem
disciplina e removem qualquer tipo de efeito emocional da tomada de decisão.

Na Rio Bravo, seguimos um processo de investimento que elaboramos através dos nossos 20 anos de história fazendo
gestão de ativos imobiliários e 8 anos fazendo gestão de fundo de fundos imobiliários. O processo ao longo dos anos foi
sofrendo pequenos ajustes, porém sempre foi seguido com muita disciplina, o que mostra o resultado expressivo que
tivemos em nossos investimentos ao longo dos anos.

Na gestão da estratégia de fundo de fundos imobiliários, o processo é basicamente dividido em quatro principais etapas,
sendo elas: Determinação do perfil do portfólio, construção do portfólio, seleção dos ativos e revisão e monitoramento.
O processo de investimento sempre é iniciado com a etapa de determinação do perfil do portfólio. Nessa etapa são
entendidos e definidos o perfil de risco daquele portfólio de investimento e o retorno alvo. Também definimos o objetivo,
ou seja, se queremos ter um portfólio mais voltado para renda ou para ganho de capital. No caso dos três fundos de
fundos da Rio Bravo, o perfil de cada um dos fundos já foi determinado no início de cada um deles.

...A Rio Bravo é a maior asset independente de fundos imobiliários do mercado e temos fundos imobiliários atuando em
diversos setores do mercado. Por isto, temos acesso a 99,9% dos negócios do mercado e conseguimos ter uma troca
grande de informações para entender a característica qualitativa e quantitativa de cada um dos negócios, nível dos
contratos, aluguel dos ativos, locatário e cap rate de aquisição efetivo dos ativos. Essa troca de expertise entre os times de
gestão de cada uma das diferentes estratégias da Rio Bravo é um diferencial que poucas gestoras têm, e acaba fazendo com
que a tomada de decisão seja feita de maneira assertiva e com todos os riscos mapeados.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=176254

Eu pedi o direito a submissão na Rico, mas caso eu não queira mais e queira vende-las, posso?