As reclamações podem ser protocoladas no link https://cvmweb.cvm.gov.br/swb/default.asp?sg_sistema=sac&SAC_TpAtend=1.
É inexplicável que o fundo até a data-base do reajuste do contrato (outubro/20) pagava R$ 0,69 por cota/mês e passado o período do reajuste não só o valor não foi reajustado, como a partir do mês de fevereiro, com data de pagamento em 12/03/21, o valor foi minorado para R$ 0,67 por cota/mês.
No fato relevante de 27/04/2021, o gestor comunicou o reajuste do contrato em aproximadamente 3,13% a partir do mês de novembro de 2020, resultando no aluguel de R$ 10.106.631,28. Em troca de abrir mão da integralidade do índice de reajuste contratual (IGPM), com aplicação do pequeno percentual de 3,13%, o gestor conseguiu que o Banco desse em contrapartida: (i) que o prazo da revisional passa a ser em novembro de 2024; (ii) o prazo locatício foi estendido para outubro de 2025, com possibilidade de rescisão antecipada, após o 49º mês da locação, mediante aplicação de multa de 2 (dois) aluguéis e não aplicação do desconto dado no aluguel.
Todavia, independente da avaliação que se possa fazer do negociação feita pelo gestor, o fato é que encontra-se pendente de pagamento aos cotistas o reajuste retroativo de 3,13% a partir de novembro de 2020, sem que exista nenhuma explicação.
Ora, se o valor pago de rendimentos por cota no mês de outubro/2020 era de R$ 0,69 e o reajuste foi de 3,13%, o valor a ser pago deveria ser R$ 0,71 por mês retroativo a novembro de 2020, o que até o presente momento não foi pago ao cotista.
O gestor não pode deixar de cobrar o locatário do valor devido, pois isso viola a instrução CVM 472/2008 da CVM, especificamente o art. 30, inciso II, 33, 1º, inciso II, 35, inciso XIV. Ou seja, não pode ser feita liberalidade com dinheiro do cotista.
Ademais, sendo o valor total do aluguel de R$ 10.106.631,28, o valor bruto de rendimento por mês de cada cota é de R$ 0,84. A taxa de administração é de 0,25% a.a sobre o valor de mercado do fundo (art. 10 do Regulamento) e 0,25% a.a de taxa de consultoria imobiliária sobre o valor de mercado do fundo. As duas taxas totalizam R$ 6.299.400,00 por ano e R$ 524.950,00 por mês, calculado com a cota a R$ 104,99,o que resulta em um custo por cota de R$ 0,04. Deduzidas de R$ 0,84, deveriam resultar em um rendimento líquido de R$ 0,80 por cota/mês ao cotista, devendo o fundo distribuir obrigatoriamente 95% do valor, o que significaria R$ 0,76, salvo se não calculei algum outro custo.
Assim, penso que os cotistas deveriam acionar a CVM com dois objetivos:
A- Que o gestor seja compelido a cobrar o pagamento pelo locatário do reajuste acordado, bem como a realizar a distribuição dos rendimentos obtidos com o reajuste de 3,13% desde novembro de 2020;
B- Que o gestor esclareça qual a composição dos custos que resultam significativa diminuição entre o valor bruto do aluguel por cota (R$ 0,84) e o que tem sido efetivamente pagos aos cotistas.
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