Informações, Análise e Dúvidas sobre o CRI Cidade Matarazzo:
Inspirado pelo debate com os colegas @ivanci, @camposhm, @coleclonadorck e @mzeralk, estudei o tema e o compartilho o resultado para tentar contribuir com o debate. Tenho dúvidas que talvez os foristas (quem sabe o próprio @Moise) respondam ou enviarei ao RI futuramente.
O CRI acima foi adquirido por 37,4 MI, em 30.04.2020, com prazo de 24 meses (logo, vence em 30.04.2022), juros anuais pré-fixados em 8%; tem por objeto o financiamento para construção de um imóvel com ABL de 2.426,79m², tendo a operação um LVT de 70% (fonte: RG de 04/2021).
Na mesma data, foi também celebrado de ''Instrumento Particular de Outorga de Opção de Compra e Venda de Bens Imóveis'', onde a BME outorgou ao RECT11 e o RECT11 outorgou à BME "de forma exclusiva, a opção de comprar e a opção de vender, respectivamente, a partir da emissão do (...)“Habite-se”, a integralidade dos Imóveis" O preço fixado para o exercício dessas opções (de compra e de venda), cujo prazo é de 30 dias a partir do Habite-se, é de R$53.389.380,00 que, dada a ABL do imóvel (2.426,79 m²), acarreta um valor equivalente de 22 mil/m² (Fonte: FR de 30.04.2021).
Voltando agora ao RG, ilustrando melhor as consequências do negócio, o administrador esclarece o que ocorre se a BME receber uma proposta firme igual ou superior a 25 mil/m²:
"Se a partir de 30/04/2020 até o decurso do prazo para exercício das opções a BME receber uma proposta firme de aquisição dos Imóveis, igual ou superior a R$ 25.000/m², o Fundo terá 2 possibilidades:
a) Não exercer a opção de compra e, com isso, receber um prêmio equivalente a 50% da diferença entre o valor da opção (R$ 22.000/m²) e o valor da proposta firme de aquisição, liberando a BME para vender os Imóveis aos terceiros; ou
b) Exercer a opção de compra e, com isso, pagar para a BME um valor adicional equivalente a 50% da diferença entre o valor da opção e o valor da proposta firme de aquisição".
Interessante pontuar que, pelo RG, se a proposta for superior a 22 mil/m² mas inferior a 25 mil/m², não ocorreria o descrito acima. Esse valor mínimo de 25 mil/m², que acarretaria a venda total do imóvel por um valor de R$60.669.750,00, não constou do FR de 30/04/2021 ou de qualquer outro informe que eu pesquisei sobre o tema.
Por fim, consta ainda no detalhamento no RG de 04/2021 a informação de que esse CRI foi vendido em 25.02.2021, mas a opção de compra permanece". A venda não foi noticiada em FR ou comunicado ao mercado, mas apenas no RG de 02/2021, do qual consta:
"Em 25 de fevereiro de 2021, o Fundo vendeu ao par o saldo remanescente do “CRI Cidade Matarazzo ”, correspondente a R$ 20.763.893,23. Como este CRI possui carência no pagamento de juros, o Fundo ainda não havia reconhecido estes juros no regime de caixa. Com isso, o Fundo realizou um resultado no regime caixa, considerando esta venda e as demais realizadas pelo Fundo recentemente, de R$ 2.414.554,64 (R$ 0,3462/cota)"
Esses os fatos.
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