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(2023 Obviamente)

Fonte: https://www.tc.df.gov.br/ice4/ice4_calendario.php

Knsc ou Recr?
Apesar aqui ser mais confiável RECR nível atual não vale arriscar?
Dúvida maior é ficar só aqui ou dividir posição com RECR.

Esclarecimentos do Gestor

Boa noite equipe BREI ! (13/04/2023)
Na qualidade de cotista do fundo IBCR11 , solicito esclarecimentos se o CRI VIVATTI está 100% adimplente com suas obrigações, bem como, se existe qualquer outro CRI inadimplente, já que nada constou do ultimo relatório. É fato que o cri vivatti está sendo "ventilado" pelo mercado como problemático.
Sendo assim gostaria de saber quanto a possíveis inadimplencias e atraso nos pagamentos nos CRIs do fundo, já que as cotas estão derretendo no mercado secundário apesar do relatorio nada constar em seus CRIs.
obrigado,
Marco.
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Resposta: 14/04/23
Prezado Marco,
primeiramente obrigado pelo contato.
Entendemos a preocupação de muitos cotistas que vêm nos questionando, frente aos últimos acontecimentos no mercado envolvendo alguns fundos de CRI High Yield. Gostaríamos de salientar, em primeiro lugar, que a carteira do IBCR11 tem um perfil e grau de risco distinto a desses fundos que vem sofrendo com inadimplências. Não investimos em praças secundárias e nem em ativos de multi-propriedade, que possuem um grau de risco sensivelmente acima da carteira do IBCR11.

Lembrando que nossa carteira foi inteira originada e estruturada pela Integral BREI, com intensa análise de risco do projeto e do incorporador, com garantias condizentes com as operações e um monitoramento muito próximo do dia a dia do incorporador. Com isso, entendemos que nossa carteira tem um risco sensivelmente inferior aos fundos de CRI problemáticos no mercado.

Contudo, entendemos a preocupação dos investidores frente aos recentes acontecimentos e, no próximo relatório, pretendemos detalhar mais informações sobre cada CRIs individualmente. A Integral BREI considera fundamental a transparência e abertura de informações, como sempre fizemos ao longo da nossa história, com canais abertos de comunicação direta com o investidor e sempre levando em conta as considerações e sugestões de melhoria do relatório pelos cotistas.

Por fim, gostaríamos de ressaltar que a Integral BREI é a gestora de ativos de base imobiliária do Integral Group, plataforma de gestão de investimentos com 23 anos de atuação e mais de R$ 19 bilhões sob gestão, que conta com uma equipe experiente e multidisciplinar, com reputação ilibada, prezando sempre pela transparência em suas operações e na relação com investidores, clientes e parceiros.
O IBCR11 é detentor de um ótimo histórico de pagamento de dividendos, tendo pago R$ 13,15 por cota nos últimos 12 meses, ou 17,46% de Dividend Yield sobre o preço de fechamento do dia 12/04/23 e 14% sobre a cota patrimonial. Desde o início, o Fundo distribuiu R$ 25,53 por cota, o que dá mais de R$ 1,20 reais por cota por mês na média, representando um Dividend Yield anualizado de 16,86%. O fundo tem uma estratégia de gestão e alocação sólida, que pode ser comprovada desde seu lançamento em 2021.
Estamos a disposição para maiores questionamentos.

LUCAS LOGATTI

+55 (11) 3103-9964/ +55 (11) 98266-3216

Fundo alavancadíssimo. Entrega bons rendimentos comparados a outros do mesmo segmento no mercado, mas se você for iniciante e não tiver nervos para aguentar a volatilidade, melhor ficar longe.

https://finance.yahoo.com/news/ferrari-fever-classic-cars-roar-090938232.html

Urca prova que foguete tem marcha`à ré

@ancasodi Onde vai parar isso daqui?

Desse jeito não vai sobrar ninguém...

Um trecho é de especial atenção para os sócio torcedores do Alzirão:
"a emissora dos Marinho decidiu pela demissão dos três repórteres mais famosos e bem pagos da editora Rio em um único dia..."

Cortes tem sido maiores no Rio, onde se localiza a filial do Alzirão F.C.

https://www.otvfoco.com.br/globo-toma-decisao-sobre-futuro-de-ana-maria-braga/

Críticas de Lula aos EUA durante viagem à China e responsabilização da Ucrânia pela guerra geram forte incômodo diplomático em Washington.

https://g1.globo.com/politica/blog/gerson-camarotti/post/2023/04/16/criticas-de-lula-aos-eua-durante-viagem-a-china-e-responsabilizacao-da-ucrania-pela-guerra-geram-forte-incomodo-diplomatico-em-washington.ghtml

( RG mar.23 ). O total de CRI passou a montar MR$ 2.409,75, decomposto em MR$ 1.824,71 a IPCA+7,8%aa\ MR$ 466,26 a CDI+4,3%aa\ MR$ 113,18 a IGP-M+9%aa\ MR$ 4,60 a TR+11%aa\ MR$ 1,00 a pré-fixada 12,5%aa, vencimento: 8,2anos, ainda a carregar CRI em carências de juros, MR$ 103,50, prazo médio: 0,3anos e de amortizações, MR$ 1.023,87, prazo médio: 0,9anos.
( 2 ). Manteve-se alocado nos mesmos CRI, MR$ 107,26 relevantes nos FII Porto Seguro (~MR$ 59,54), e no SNCI 11 (~MR$ 27,54).
( 3 ). Sem recursos livres a investir, são negativos MR$ 2,09. Não houve integralização de novos CRI. Ocorreram aquisições de novas cotas nos CRI São Benedito (+MR$ 17,92), MRV (+MR$ 12,29) e VIC 3 (+MR$ 0,51), vendas de cotas nos CRI Cortel (-MR$ 4,50) e Cred Home III (-MR$ 1,30) e liquidação no CRI Matarazzo Suítes (-MR$ 0,83).
( 4 ). Próximos CRI a iniciarem pagamentos de juros/amortizações: Matarazzo Suítes 2 (MR$ 70,53 a CDI+6,5%aa, juros e amortizações únicos, no vencimento: mai.23), Fasano Salvador (MR$ 75,43 a IPCA+8,2%aa, juros mensais correntes, amortizações mensais, iníc.: mai.23 e vencimento: abr.36) e Ekko Park (MR$ 12,65 a IPCA+8,5%aa, juros mensais correntes, amortizações mensais, iníc.: mai.23 e vencimento: mar.31).
( 5 ) O CRI Morumbi Plaza integralizou fisicamente sua garantia (agora é buscar sua venda) e o Ávida continua com problemas.

Você já votou na AGE do KNRI11 ??
Um dos maiores e mais populares fundos imobiliários do mercado quer a manifestação do cotista para mudanças e modernização em seu regulamento. Não esqueçam de registrar o seu voto com a sua opinião nas questões levantadas na AGE.
Mesmo com o fundo tão grande e pulverizado, mostre que a consulta ao cotista é viável inclusive na votação qualificada demandada para algumas das questões.
Concordando ou não com as propostas, vote !
O link de votação está dentro do documento de apoio na aba Comunicados ou, para facilitar, no link abaixo:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=439907&cod_neg=KNRI11&cod=214248&tipo_comunicado=age_assembleia&utm_source=clubefii&utm_medium=site&utm_campaign=none&utm_content=pagina_comunicados

Análise RG HGLG11

- Mantém foco em se livrar dos imóveis com menor qualidade e devem continuar esse processo sem dificuldade, uma vez que a maioria foi adquirida anos atrás e o aumento do custo de construção garante que consigam vender com lucro
- Também achei positivo mencionarem que continuam com planos de desenvolvimento, apesar de acreditar que o mercado logístico esteja perdendo seu fôlego. Leia minha postagem sobre fundos de tijolos para mais detalhes
- Deve vir emissão em breve e a venda de ativos deve contribuir diminuindo o VP atual do fundo
- Em breve devem diminuir a vacância em 7,20% com a locação do HGLG Itupeva, mas não sei isso terá impacto no financeiro, já que a vacância financeira está em 11,5% e a física em 20,4%. Você sabe de algo campeão @Camposhm ? Essas operações de desenvolvimento contavam com alguma RMG?


Meu blog:
https://fiica-esperto.blogspot.com/?m=1
Postagem sobre fundos de tijolos:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

Já tem operação dando problema ein...

Estava dando uma passada nos fóruns de FIAgros e me deparei com a notícia abaixo, o caso em particular vai ter um final feliz, muito em razão das garantias reais do CRA, mas gostaria de reforçar que a minoria dos CRAs possuem esse tipo de garantia. Abram os olhos...

Deixo aqui uma postagem em que faço piada dos tipos de garantias e outra explicando como elas funcionam:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/07/garantias-de-um-jeito-diferente.html?m=1

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/garantias-dos-cris-pulverizados.html?m=1

Reportagem:
https://braziljournal.com/fiagros-de-vinci-e-vectis-sofrem-com-atraso-em-usina-de-cana/

Fui instigado a dar minha opinião sobre o Urcão em um grupo do Telegram e vou compartilhar por aqui também:

Concordo com os amigos, 2% da Nova Souza é o de menos. Pode carregar um Equity por um tempo, mas o LTV deve ser bem baixo, facilitando a recuperação.
O problema está na fatia Multipropriedade do fundo. Pessoal trata o Urcão como indestrutível, mas não é bem assim não... URPR11 não está imune a risco Brasil. Observem que as MP agravaram a situação em mais de uma praça (com mais força em Caldas Novas e Gramado deve estar sofrendo tb)
Tiago Pinheiro:
O Residence, maior % do URPR11 é um FDIC sem vencimento, como não há prazo pra acabar, não saberemos se está na
Tem uns empreendimentos em SP que parecem maduros
Mas também tem um no Tocantins que o fundo tem feito aporte todos os meses. Lá no estado tem um destino turístico famoso, acho que o Jalapão, se for algo relacionado a esse destino o empreendimento vai bem.


Análise do fundo, carece de atualização:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2021/11/todo-fii-tem-seus-defeitos-13-urpr11-20.html?m=1
Postagem sobre garantias em CRIs pulverizados:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/garantias-dos-cris-pulverizados.html?m=1

Aqui também não solta mais RG? Último foi de Janeiro de 2023 liberado em 28/02/2023. Nos momentos mais obscuros, de maiores dúvidas para os investidores, a gestão prefere deixar o investidor sem informações. Depois faz live e diz que não tem qualquer influência sobre as negociações no mercado secundário.

Saiu o prospecto da 7ª emissão:

Na página 11 tem o pipeline indicativo, são três imóveis, um no MS, um em MG e um em SP, dois no setor de agronegócio, e um no setor imobiliário. Todos com uma projeção de aluguel de IPCA +10%, e por 10 anos.



https://sistemas.cvm.gov.br/dados/ofeanal/RJ-2023-01132/20230412_Minuta%20do%20Prospecto%20Definitivo.pdf
https://sistemas.cvm.gov.br/dados/ofeanal/RJ-2023-01132/20230412_L%C3%A2mina%20da%20Oferta.pdf

Então:

Na operação Nova Souza, o URPR11 tinha um saldo devedor de 22 milhões e recebeu 23,9 milhões de lotes já construídos e 148,6 milhões em lotes a construir para quitar este saldo devedor.

Confere ? É isto mesmo ? Vai aumentar o valor patrimonial do Fundo ?

"No âmbito da renegociação da operação Nova Sousa, localizada em Sousa-PB, foi assinado Memorando de Entendimentos com o atual controlador do empreendimento onde será realizada uma dação em pagamento ao fundo de 630 lotes já construídos, totalizando um VGV estimado a preço de tabela atual de R$23.940.000,00 (vinte e três milhões, novecentos e quarenta mil reais) e mais 3.911 lotes aprovados e desmembrados, a serem realizadas obras de infraestrutura, que perfazem um VGV adicional a preço de tabela atual de R$148.618.000,00 (cento e quarenta e oito milhões, seiscentos e dezoito mil reais). A gestão contratará prestadores de serviços para as vendas dos lotes prontos e avaliará eventuais parcerias para o desenvolvimento das demais fases do projeto. A conclusão da transação está sujeita a assinatura dos contratos definitivos que estão em confecção.
O saldo devedor atual da operação Nova Sousa está em aproximadamente R$22.000.000,00 (vinte e dois milhões de reais), ou 1,85% do Patrimônio do fundo. A gestão considera muito positiva e satisfatória a negociação em curso."

Abs,

Pior presidente da história do Brasil, caímos no conto do vigário.... Calcinha apertada mandando a real, fazueli

anotações RG Mar./2023
https://byshitposter.blogspot.com/search?q=hglg11&max-results=20&by-date=true
> @camposhm > @ThiagoPS > @DemaisForistas > aguardando feedbacks.

Desde 2019 compro fiis e nunca me deparei com a resposta para o questionamento que vem rondando minha mente, se alguém com mais experiência puder responder agradeço. Existe algum risco ou algo nas entrelinhas que pode ocorrer caso um fundo esteja abaixo do vp e não "possa" fazer emissões por um período maior que um ano talvez. Quero dizer quais são as possíveis implicações disso?