COMENTÁRIOS POSTADOS

"Calma aí pessoal....
se o colega não puder externar sua visão, pra que serve o forum???
Vamos contra-argumentar, mas sem inibir a opinião alheia."

Exatamente @ancasodi
Os post/comentários otimistas, defendendo o fundo e elogiando a gestão devem ser uns 95% do fórum, mas eles não estão satisfeitos, PARECE QUE QUEREM UM FÓRUM COM 100% DE POSTs RATIFICANDO A VISÃO QUE POSSUEM!

Despesa desse fundo supera 20% do rendimento distribuído, certamente por conta da taxa de administração e performance atrelada a CDI com alocação majoritária em IPCA.... com CDI lá no chão e inflação engrenada é a receita perfeita para parasitar o cotista incauto. Este é o fundo que você sonha em ser o gestor. Total descompasso. Se mudarem esta indecência dá entrar.

Pessoal,
quando esse fundo deverá "entregar" um valor médio de DY na casa de 0,60% na média do mercado do FII de Logísticas?

Pessoal que outro fundo de papel tá descontado? Esse daqui já esticou demais

Igual fiz em relação ao DEVA, RECR, URPR e HCTR, segue a previsão de rendimentos do VGIR11 para 2021.
Fiz projeções com CDI a 2%, 3% e 4%. IPCA usei 4%.

Alguém sabe quando vão integralizar as cotas ?

Pq vcs não vendem esse e compram xpsf?

Olá pessoal, será que esse FII é melhor que o BCFF 11?

Prezados,
Procurei por tudo (relatório gerencial, fato relevante, prospecto definitivo), mas não achei informação sobre qual a regra em caso de rescisão antecipada do contrato do Park Tower, com a Prevent Senior. Me chamou a atenção, no relatório gerencial, que o fundo se apresenta como tendo em carteira apenas contratos TÍPICOS, tanto no FL4400, quanto no caso do contrato com a Prevent Senior, no Park Tower. No entanto, o prazo de locação desse último seria de 30 anos. O prazo de locação, por si só, não diz muita coisa, a depender da cláusula rescisória. Se prever apenas multa de 3 meses, por exemplo, esse prazo de 30 anos só garante o lado do locatário. Por outro lado, se em caso de rescisão antecipada a Prevent Senior tivesse que pagar todo o fluxo remanescente de alugueis até o vencimento do contrato (30 anos), como é a regra nessas operaçoes de sale & lease back (SLB), porque, então, esse contrato tá classificado como TÍPICO no relatório mensal? Alguém sabe esclarecer esse ponto, por favor? Qual a regra acerca de eventual rescisão antecipada do Park Tower pela Prevent Senior?
Custa-me a crer que a VBI fosse comprar um prédio inteiro, baseada e precificado no CAP RATE atual pago pela Prevent Senior, se essa locatária, pelo contrato, pudesse simplesmente dar “tchau” pro fundo dali a alguns meses, pagando uma multa ridícula. Alguém sabe me esclarecer esse ponto?

Amigos, teremos no dia 22/1 uma distribuição de dividendos de R$ 0,678/cota, algo muito bom e já registado aqui no fórum. Mas toda essa questão da pandemia que envolve os shoppings, o fim de semestre e as vendas de fim de ano faz nós cotistas não terem uma ideia tão certeira dos próximos proventos. Gostaria de saber qual é a EXPECTATIVA de vocês para esse primeiro semestre de 2021, já que essa "última alta" não deve se manter. Acreditam na casa dos 0,4/0,5 ou 0,6?

Setembro-2020: 0,18
Outubro-2020: 0,26
Novembro-2020: 0,42
Dezembro-2020: 0,45
Janeiro-2021: 0,67

Sem bola de cristal, expectativa mesmo. O XPML11 é o fundo mais "imprevisível" da minha carteira no momento.

Obrigado a todos =)

Abraço.

@Pirambeira : "Atualiza o caixa aí: quase R$200MM pelo informe mensal"

Meu complemento: E iam terminar de alocar agora em janeiro... No aguardo do RG...


Caro @Pirambeira , não se importe em abrir um tópico novo quando tiver uma informação importante, as pessoas não leem comentários de posts antigos


http://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=140331&flnk

Na próxima semana deve sair o relatório gerencial, acredito que as cotações devem subir, ontem já havia pressão compradora principalmente no início do pregão.

Quinta saiu infome mensal com IRDM com VP de R$ 1,45
Agora sexta saiu informe do RBRR com só 6.319 cotistas...

O RBRY11 mudaram o código ISIN pra FRBR (???)
E por algum motivo o RZAK ficou com mesmo número de cotistas do RBRR também, mesmo sendo um fundo minúsculo.

Que porra é essa? Os funcionários da BTG tem que parar de fumar crack.

(postei aqui pra ter mais discussão porque o fórum do RBRR tá tão morto que ninguém percebeu)

Passando aqui só pra dizer que vc não está sozinho @AlexandreSoares , também acho que vivemos uma bolha enorme e esse Yield ridículo que volta e meia perde pro FGTS é um reflexo da bolha.

Quarta agora (20/01) tem reunião do COPOM, se não houver alta da SELIC, vai vir uma ata indicando alta, ótima oportunidade para aqueles que adoram fazer preço médio e vão precisar comprar bastante para abaixar o PM nas alturas adquirido em 2020. Isso se tiverem reserva de oportunidade né, pq Holders de Youtube acreditam piamente no Deus Fábio e seus mantras: "preço não importa", reserva de oportunidade é besteira", "fod4-se o curto/médio prazo, só o longo prazo interessa", "tudo vai dar certo no longo prazo", "diversificar vai te salvar de suas decisões erradas"...

Muito interessante o empreendimento, seria uma ótima aquisição para o fundo, ampliando atuação no sudeste. Mas essa reportagem joga areia na farofa:
A Gazeta ES: Fundo imobiliário quer comprar 50% do TIMS, na Serra.
https://www.agazeta.com.br/es/economia/fundo-imobiliario-quer-comprar-50-do-tims-na-serra-0121

Vou dividir com os amigos as razões que me levaram a comprar este fundo. Agradeço desde já qualquer comentário que possa aprofundar as minhas reflexões:

Basicamente,é um fundo de fundo abaixo do valor patrimonial, ou seja, se fôssemos comprar uma carteira semelhante a que ele possui, gastaríamos mais.

Quanto a renda, o fundo espera para mais de R$ 0,63 por mês, o que é bem factível, haja vista, que se excluíssemos o ganho de capital, só com os rendimentos auferidos, ele pagaria R$ 0,50 no mês de dezembro. Além do mais, ele tem um estoque de ganho de capital de R$ 4,33 a ser realizado e, também, impetrou mandado de segurança contra a receita federal, exigindo a isenção de IR sobre os seus ganhos de capital. Caso seja deferido, o fundo restituirá R$ 0,33 por cota relativos aos valores já pagos.

Se pensarmos no Yield, em relação ao valor atual da cota (R$ 93,70), temos um % anualizado de 8,06%. Muito melhor que a selic de 3% projetada pelo COPOM.

O maior risco desse fundo é o risco do mercado. Por mais que tenha uma carteira bem diversificada, inclusive com cris, caso haja uma nova queda acentuada no IFIX, ele sofrerá amargamente. FOFs sobem mais em mercado de alta, mas, descem mais em mercados de baixa. É natural. Todavia, considerando que, no pior cenário, sem ganhos de capital, o fundo ainda nos pagaria algo próximo de R$ 050 am ( 6% aa), sentiria-me confortável em mantê-lo até que a cotação voltasse a patamares normais.

Vou manter algo em torno de 2% do meu patrimônio alocado nele. O fundo aparentemente é muito bom e está num preço bem interessante, mas, seu eu estiver errado, não perderei muito.

CICLO ALZIRÃO

Rendimentos baixos no periodo de alocação dos recursos.
Valorização das cotas com os rendimentos reestabelecidos após alocações
Expressivos lucros de arbitragem/flipagem nas ofertas

Para o cotista os lucros com arbitragem e a segurança dos longos contratos atípicos com inquilinos de primeira, justificam manter a posição em carteira. De qualquer forma, o que é bom pode ficar ótimo. Alzirão precisa melhorar os processos relacionados as ofertas públicas. Tem que formar o pipeline e fazer as diligências antes de partir pra próxima emissão.

Parece que o gestor não arrisca fechar negócio sem a certeza que os recursos serão captados e por isso opta por ter os recursos na mão pra então fechar as aquisições e partir pras diligências.

Com o novo regulamento que permite alavancagem talvez o gestor tenha mais confiança em fechar negócios antes de partir pra oferta, sabendo que de um jeito ou de outro ele conseguirá os recursos para honrar os compromissos firmados.

obs: Clariant e Globo ainda estão em diligências. Então mês que vem ainda não teremos a renda desses dois imóveis. Ainda vai demorar um pouco pra atingirmos os rendimentos de todas as aquisições anunciadas.

Interessante vai ser no longo prazo o fundo ser grande, emitindo a cota cada vez mais alto, pagando bons retornos e os que ficam de fora citando "rende menos que o FGTS" vão querer entrar, possivelmente vão pagar caro...os direitos de cada cotista em cada emissão ser cada vez menor. Tanto pelo tamanho da emissão pelo do fundo e pela quantidade de cotistas. Ai vão ter que se contentar em ter pequena posição e aumentar menos de 20% nos direitos de preferencia.

Sei que tem chão ainda até o fundo ficar bem "grande"... mas...é algo a se pensar. Logo que após alocarem o valor da emissão, a cota sobe e quem não estiver satisfeito pode vender a um preço mais alto. Simples assim. Só o retorno de valor (cota/patrimonial) pro cotista foi de 30% desde o IPO. Com isso já retornou 10%a.a sem contar com o reinvestimento dos rendimentos. Tenho certeza que valorizou mais que o FGTS não? O que mitiga TODA quantidade perdida nos períodos de alocação da emissão.
Alias, acredito que nenhum cotista que entrou no IPO esteja reclamando que o fundo esta pagando "pouco", certo?!...e tem chão ainda... :)

Como exemplo, HGLG já cresceu pra cacete...agora o gestor do já citou que agora vai fazer desenvolvimento com uma pequena porcentagem dos lucros do fundo e não vai interferir na distribuição dele. Fundo vai ter um mecanismo de crescimento por conta própria, sem muita necessidade de emissão em alguns casos. Cada vez mais vão abrir direitos apenas pros ja cotistas do fundo, vide IRDM.

Tem que compreender o crescimento do mercado e como os fundos vão se comportar...no mundo as taxas de juros cada vez menores.
Se 3...6 meses...vai interferir na tua vida ou carteira, acredito que RENDA VARIAVEL não é pra ti, ou esta querendo gerar um alarde sem o foco principal deste meio de investimento.

Cada um escolhe a estratégia que bem entender... e no longo prazo vamos de fato ver o que vai acontecer com a galera que decidiu ano a ano ficar de fora de fundos como esse.
Aqui mesmo com uma grande posição no fundo minha carteira bem diversificada ainda esta rendendo 1,5%a.m, acredito que seja superior ao FGTS... :)

OBS: Não pago caro em nenhum ativo. Mas compreendo o D.Y baixo em período de crescimento onde o gestor GERA valor patrimonial é algo normal, e quem sabe o que esta fazendo sabe projetar o retorno futuro independente da situação do curto prazo.

Grande abraço! Vamo que vamo!

Resposta ao post do @MRodrigo abaixo.

Eu vejo os FOFs pós pandemia como bem mais saudáveis do que antes.
Recordo do HFOF chegar a 1,15 do VP, o que acho que não faz sentido. Agora a maioria deles está abaixo, e bem perto do VP.
No fórum do HFOF eu compartilhei uma análise minha sobre o valor teto que pagaria pelo FOF que eu achasse ser o melhor do mercado, que seria VP + 1 ano de ganhos de capital com giro.
Assim, fundos com boa gestão e carteira seguem a um preço convidativo, apesar de haver em algums bons FOFs posições sem potencial de alta como BRCR, BBPO terem enorme %.
Entendo que o indicador rendimentos com ganho de capital / rendimentos mensais da carteira de FIIs nos indique 2 coisas:
1 - intensidade da atividade de arbitragem e trading do gestor (portanto risco, quanto maior a intensidade maior o risco)
2 - desempenho passado do trading e arbitragem

Assim, eu olho esse conjunto:
1 - se gosto das posições da carteira (só aceito 1 FII "ruim" estar no Top 10)
2 - preço (P / VPA)
3 - risco assumido pelo gestor x desempenho recente
4 - tamanho do FOF (melhor que seja médio e tenha tempo no mercado, muito grande não consegue gerar ganho de capital, muito pequeno perde liquidez no pregão)

Minha análise chega a ser muito simples, não é difícil de fazer. Uma olhada rápida nos rankings do @clubefii e a leitura do RG do FOF e você já consegue fazer isso.

A Gazeta ES: Fundo imobiliário quer comprar 50% do TIMS, na Serra.
https://www.agazeta.com.br/es/economia/fundo-imobiliario-quer-comprar-50-do-tims-na-serra-0121

O TIMS também está no pipeline do VILG11.
E agora ? Como fica ?

Segunda-feira é dia de pendurar ordem de compra abaixo dos 120,00! Já sei que vai começar o choro. Rsrs

Comecei a investir há pouco tempo e tenho uma pergunta para fazer aos amigos mais experientes: em uma arbitragem de uma nova emissão com fator preferencial de 100%, você prefere vender metade da sua posição na data com (em tese, por um valor mais alto) ou aguardar a data ex e vender toda sua posição (em tese, abaixo do valor da data com) para refazê-la na emissão?

PS: eu sei que ninguém tem bola de cristal, que o que aconteceu no passado pode não se repetir no futuro e etc., mas, como disse acima, comecei a investir recentemente e seria muito legal ver a resposta de alguém que já possa ter passado por experiência(s) como a que citei.

Desde já, muitíssimo obrigado e, por favor, me perdoem se foi uma pergunta que não agrega.

Pessoal falando que está caro entrar agora no VRTA. Lembrando aqui que em final de julho de 2019 eu vendi minhas cotas a R$ 153 e tinha um PM de R$ 116. Agora meu PM está R$ 104 e o preço está R$ 114. Será que existe margem para mais valorização ou o mercado está saturado de FII de papel, em comparação com 18 meses atrás?

Sei que tem muita gnt achando que o dividendo vai aumentar com os reajustes dos alugueis, mas neste ultimo relatório eu refiz as contas.

As ultima distribuições na realidade tinha 0,91 e 0,90 distribuíveis. Se fizerem regra de 3 e atualizarem, verão que o distribuível vai para uns 0,99, e como não distribuem tudo, devem continuar distribuindo R$0,95/cota.

Está de acordo com a previsão deles na ultima emissão de cotas.

E O FGTS ganha mais um mes seguido kkkk.. to entrando na piada tbm
mas vamos ser sinceros, faz uma oferta, demora 100 anos pra alocar, depois que aloca fica 2 e 3 meses com rendimento ok e dps vem emissão dnv, ai repete todo o ciclo novamente.. pqp...
uma coisa é claro, toda oferta tem que ter pipeline definido com exclusividade e o gestor tem que ser rapido na alocação...
esse fii deve estar ainda nesse preço absurdo pq tem aquele youtuber que não é meu primo que divulga