COMENTÁRIOS POSTADOS

[1] Bastante satisfaciente a gestão deste NCHB 11. Assentes nos dados do RG set.22, pensamos que o total de CRI, MR$ 141,47, decompunha-se em: MR$ 133,86 a IPCA+9,7%aa\ MR$ 5,02 a CDI+6%aa\ MR$ 2,59 a IGPM+9,25%aa, vencimento: 7,7anos, juros mensais correntes, com carrego de MR$ 18,84 em CRI com amortizações ainda em carências, prazo específico: 1,8anos.
[2] Disponíveis a aplicar algo como MR$ 4,35, os quais esperamos que logo o sejam, a buscar CRI com juros e amortizações correntes compatíveis com as vigentes (um dos FII com melhores cupons que temos visto), com alongamento de prazos de vencimento.
[3] Próximo CRI a iniciar pagamentos de amortizações: Stock Frio/Confrio III (MR$ 5,02 a CDI+6%aa, juros mensais correntes, *amortizações mensais, iníc.: jan.23 e vencimento: dez.26). Os seguintes (Colméia Vision, Colméia Living e Colméia Felicità), únicos em bullet, no vencimento: fev.25)

Pequena lambança do gestor no RG

No RG de agosto a DRE já indicava correção monetária negativa:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=350935&flnk

No RG de setembro a DRE indica CM positiva em agosto:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=364292

Por isso eu imaginava um resultado tão catastrófico para esse mês

[1] Assentes em dados do RG set.22, cremos que o total de CRI, MR$ 102,92, ponderado por suas características, compunha-se por: MR$ 88,05 a IPCA+10,4%aa\ MR$ 13,62 a IGP-M+10,3%aa\ MR$ 3,61 a CDI+2,8%aa, vencimento: 6,5anos, juros mensais correntes, amortizações ainda a iniciarem pagamentos: MR$ 64,11 (~62% total de CRI), com carência: 2,1anos.
[2] Manteve MR$ 4,68 em FII, concentrados nos CACR 11 (62%) e KNSC 11 (27%). Embora não explicitado, acreditamos ter livres a aplicar, ~MR$ 1,00), os quais esperamos que tenham sido efetuados em CRI com melhores cupons e juros e amortizações correntes e com maiores prazos de vencimentos
[3] Próximos CRI com *amortizações em fins de carências: INDT (MR$ 6,93 a IPCA+9%aa, juros mensais correntes, *amortizações mensais iníc.: out.22 e vencimento: ago.34), SOCICAM/GRSA (MR$ 9,85 a IPCA+9%aa, juros mensais correntes, *amortizações mensais iníc.: dez.22 e vencimento: mar.30) e Copagrill/Log.PR (MR$ 5,23 a IPCA+6,5%aa, juros mensais correntes, *amortizações mensais iníc.: jan.23 e vencimento: jun.31).

Esse FII me deu a maior lição de todas, que é o fato de que não temos controle de nada e a legislação é muito fraca. Moro perto do imóvel do Catete, região muito movimentada, e resolvi comprar cotas com base nas seguintes informações:

1) Como diz Peter Lynch em seu livro (falando de ações, mas fiz um paralelo para FII), temos grande capacidade de olhar em nosso dia a dia oportunidades que grandes gestores não conseguem. Sempre passei por esse imóvel e via um prédio grande, ideal para abrir qualquer grande/médio varejo. Região super movimentada e diversas demandas reprimidas. Exemplo, essa região não possuí um supermercado popular como Mundial ou Guanabara e todos os fóruns de bairro do Flamengo/Catete sempre reclamam disso. Não é possível que o espaço fique vazio.
2) Sigo a carteira de um grande analista (não vou citar o nome) e o mesmo avaliou a grande oportunidade e disse que com o aluguel iminente e considerando o valor da cota em até 49 reais, esse seria o FII de tijolo pagando mais de 1 % ao mês. Seria um dos melhores naquele momento e não teria como as cotas ficarem paradas.
3) Acompanhei os relatórios (vários meses desde o anúncio que o prédio seria alugado) e durante todo o período de carência para adequação da loja do Catete não houve nenhuma informação de que havia uma cláusula de desistência sem multa. O pior é que mesmo não sendo divulgada (posso ter perdido algo), essa informação de desistência só apareceu com o fato consumado.

Esse é o caso em que deveria haver uma atuação da CVM. Por fim, me pergunto, esse exemplo não demonstra que não temos controle de nada? Qual o ganho em fazer análises em FIIS antes de realizar uma compra quando surpresas como essas podem estar escondidas? Vale a pena seguir carteiras recomendadas quando o próprio analista não tem acesso a informações cruciais como essas?

Agradeço aos que puderem comentar, pois espero ser convencido de estar pintando um caso mais catastrófico do que de fato é.

Terminou aquela emissão que estava em andamento desde o primeiro semestre.
Captou 1 milhão (+- 4% do PL) a 80 / cota, sendo que a maior parte das cotas foi adquirida nessa última etapa por poucas pessoas ligadas à administração / gestão, pra atingir o montante mínimo da oferta.
Interessante que mostra um certo compromisso e alinhamento, coisas difíceis de ver nesse mundo dos FIIs ultimamente.
E não deixa de ser um caixa, ainda que pequeno, que vem em boa hora tb, e a valor bem acima do de mercado, próximo do VP.

3 meses desde a licença do Catete e nada. Mais de um ano e meio com a loja vazia. Não conheço a região de Natal, que está com a loja mais tempo ainda vazia, mas não faz sentido ter uma loja no Catete vazia por quase dois anos. O local é um formigueiro! Supermercado, gastronomia, Laboratório, Clínica, Co-working, Centro comercial, loja de departamento, mas nada aparece! Parece que a gestão age por espasmos, sempre no tranco. Ficou parada desde que a Riachuelo desistiu? Ficou parada esperando a licença de obra cair do céu? Posso estar enganado, mas parece faltar próatividade.

AGO/E - Que redação confusa!!!

Por essas e outras só invisto em gestão alinhada com cotistas. E fui criticado aqui…

O que eu busco?

Gestora que:
- faça emissão no valor patrimonial
- emissão com custos baixos.
- fundo com taxas razoáveis

Quantos gestores sobram?

Meus amigos , quando será que vem o próximo RG ?