Sou cotista do SAAG. Comentário abaixo representa apenas a minha opinião e não é recomendação de nada
Acho que tem alguns pontos importantes que não estao sendo discutidos, ou mal abordados.
Já adianto, votarei contra a fusão por entender que como ainda falta 3 anos para o vencimento dos contratos do SAAG ainda é muito cedo para pagar um prêmio grande para assumir o risco RBVA11.
Existem SOMENTE 3 cenários:
1. As coisas continuam como estão e vida que segue.
2. A vida segue p RBVA e o SAAG vira um fundo de varejo, aumentando seu custo de gestão (justo, vai dar mais trabalho)
3. Incorpora-se os fundos e cria-se um fundo gigante com vários ativos de varejo de rua
A) No cenário 1, os cotistas do SAAG11 têm que entender que o precinho q ele vê hoje em tela de 130/140 reais poderá ser brutalmente impactado de modo que seu preço vá para perto de seu valor patrimonial assim que esses contratos atuais acabarem. O VP já considera os retornos atuais muito acima do mercado e que devem ser renegociados bem abaixo (RB fala em desconto superior a 30% dos valores dos contratos atuais).
Consegui checar pelo google maps o local e os imóveis do SAAG, um por um. A maioria deles estão localizados em regiões centrais e de boa movimentação. Dos 28, identifiquei uns 4 que PODERIAM ter problemas para alugar caso o Santander devolva.
Em minha avaliação, dos 28 imóveis, 10 se mostram estratégicos para o Santander, já contabilizado as renovações, seja por ficar próximo de grandes empresas (vivo-berrini, CSN-volta redonda), seja por sua localização sem outras agências por perto.
Os 18 imóveis restantes, tirando os 4 que me chamaram atenção, são localizados em região central com muito comércio, ou de esquina com fácil acesso em avenidas importantes. Não deveriam ter muito problemas para conseguir locatário, em caso de mudança do regulamento.
Os 4 com bandeira amarela para mim seriam: 1. Imóvel da rua Duque de Caxias no centro de SP (região com problema de cracolândia e sem muito comercio de rua); 2. Praça PIO X no Rio, dado que é uma região q parece ter mais concentração de escritórios e pouco ou nenhum varejo de rua; 3. imóvel de Recife que é um prédio muito grande, localizado no centro histórico (do lado do Recife antigo) e que não tem muito movimento de comercio. 4 Imóvel Cons. Rodrigues Alves - SP, que apesar de estar em uma EXCELENTE localização comercial, parece ser um imóvel tombado o que dificulta sua negociação.
Há algum tempo eu tinha verificado no prospecto do fundo 6 imóveis com questões judiciais e que provavelmente não foram resolvidas ainda. Dentre esses imóveis encontra-se o de Recife. Caso problema ainda não tenha sido regulamentado, o Santander pode ficar obrigado a recomprar esses imóveis a preço de mercado no final.
Ou seja, vejo o fundo com 3 imóveis, que representam cerca de 9,6% da receita, que podem ter algum problema maior para alugar ou revender no futuro.
Lembrando, não sou corretor, nem especialista em avaliação imobiliária.
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