Shopping Bonsucesso tem ABL de 24.293m². O Shopping Maia tem 30.492m². O FII tem participação de 36,5% em ambos. Isso dá 8.866,94m² de ABL em relação ao Bonsucesso e 11.129,58m² no Maia. O Maia foi inaugurado em 04/2015. De 03/2014 a 06-2015 o fundo teve uma média mensal de R$ 446.599,70 de resultado real liquido em função das receitas imobiliárias relativas ao Bonsucesso. Calculei que, no período entre 07/2015 a 05/2016, o fundo obteve uma média de R$ 731.610,67 de resultado real liquido. Fiz uma tentativa de atribuir aos empreendimentos as suas respectivas contribuições para essa média de resultado. Considerei que baseado no desempenho histórico da participação do fundo no Bonsucesso, é possível atribuir 450.000,00 vindos deste empreendimento. Achei interessante dividir esse valor pela ABL proporcional (8.866,94m²) do fundo no empreendimento, que resultou em um valor de 50,75 reais por m² de ABL de resultado real liquido. O restante, R$ 281.610,67, é atribuição do Maia, que resultou em um valor de 25,30 reais por m² de ABL de resultado real líquido mensal. Isto é praticamente metade do resultado do Bonsucesso. O Shopping Bonsucesso é um empreendimento inferior ao Maia que conta com uma População Total (raio de 5km) de 416.143, 121.178 domicílios, com Renda média domiciliar mensal de 1.884,00, com ocupação residencial predominantemente composta por famílias da classe C e tem 160 lojas. O Shopping Maia serve a uma População Total (raio de 5km) de 737.468, 226.011 domicílios, com Renda média domiciliar mensal de R$ 3,161,00, numa região nobre de Guarulhos que conta com diversos empreendimentos residenciais predominantemente de classe A e B e tem 200 lojas. A região onde o Maia está inserido tem mais potencial que a do Bonsucesso, ABL relativa à participação do fundo neste empreendimento é 20% maior do que naquele, o fundo pagou $167.024.000,00 para adquirir a sua fração neste, que foi 2,1X do que foi pago para adquirir uma participação equivalente naquele. Tudo isso revela que o Maia tem ainda muito a maturar para que o fundo consiga uma remuneração adequada ao investimento realizado na aquisição de sua participação neste empreendimento. Daí então, fiz algumas especulações. Digamos que o processo de maturação do Maia gere um resultado real liquido por m² de ABL equivalente ao do Bonsucesso, “pelo menos”. Calculo que isso já resultaria num potencial de rendimentos por cota de 0,39. Considero que, se uma coisa assim acontecer o empreendimento fracassou, por que seria um resultado muito abaixo do esperado. Todavia, esse valor geraria um yield mensal de 0,62%. No pior cenário que concebo para o fundo, não considero esse yield ruim e ainda aqui também temos que considerar a longa RMG, que tem garantia adicional de Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios caso ocorra inadimplência. Agora, considerem a possibilidade do fundo obter sucesso no seus investimentos nesses empreendimentos? Vai que, é por isso que estou fazendo essa aposta.
Ler Mais
Nosso fórum tem o objetivo apenas debater ideias acerca do mercado de Fundos Imobiliários e em nenhuma hipótese deve ser usado para auxílio na tomada de decisão de investimento de qualquer natureza ou anular sua própria análise e leitura das informações dos documentos oficiais e primários, publicados pelos administradores dos Fundos Imobiliários e explicitamente encontrados aqui no Clube FII. É responsabilidade do investidor verificar e analisar as informações, priorizando sempre as fontes oficiais, antes da tomada de qualquer decisão de investimento.
