COMENTÁRIOS POSTADOS

Um Fii assumiu como pai da criança:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=126710&cvm=true

Fundos de investimento imobiliário: 1

1 Ativo – R$ 73.811.795,96

Uma questão pratica:

No caso de um fundo em liquidação é melhor vender todas as cotas antes do final do processo ou aguardar até o final da mesma ?

Está lindo de se ver: as cotas do fundo DMAC virando pó e nenhuma palavra de tranquilidade do administrador/gestor para acalmar os investidores !!!!

O HSI LOGISTICA é o resultado da fusão de 2 FIIs que foram criados em dezembro de 2019 e que ainda não eram negociados em bolsa (HSI Log I e HSI Log II). Segundo o prospecto, esses dois fundos adquiriram os 5 imóveis que hoje compõem o portfólio do HSI LOGISTICA por um total de 927 milhões, sendo 441 milhões através de dívidas. Os recursos captados da oferta serão destinados ao pagamento das dívidas e ao final o fundo ficará com um patrimônio líquido de cerca de 1,3 bilhões, fruto da reavaliação dos imóveis realizada recentemente.

Mais um FII de logística com ativos excelentes, locatários de primeira, porém caro. Em média os imóveis estão saindo por 3.150,00/m2, sendo que o fundo havia adquirido tais imóveis por cerca de 2.160,00/m2 a menos de 1 ano.

É verdade que houve uma rápida valorização dos galpões durante a pandemia, fruto do boom do e-commerce. Mas em linhas gerais os especialistas do setor tem dito que acima de 3.000,00/m2 está caro.

Soma-se a isso o fato do único investidor atual do FII ter manifestado o interesse pelo desinvestimento, acredito que poderá haver uma grande pressão vendedora no mercado secundário ao longo dos próximos meses. Não acho que esse investidor terá problemas em vender abaixo de 100,00/cota no secundário, dado que fazendo a conversão ele investiu algo como 70,00/cota.

Não acho interessante participar da oferta pública, mas dada a qualidade do portfólio, pretendo acompanhar e reavaliar caso haja uma próxima emissão para aquisição de novos ativos.

Qual é a data EX desse fundo, por favor?

O fundo é para investidores qualificado. Tem algum prazo ou previsão para ser um fundo para todo tipo de investidor? Seria bom em termo de capitação de recursos?

Gestor deu uma boa acelerada na reciclagem da carteira.
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=126583

Acho que os rendimentos tem sido impactados por essas movimentações na carteira. Os CRIs que entram geram resultados no mês seguinte e só no outro mês influencia os rendimentos.

Resultado de outubro foi 0,63/cota. Distribuição de 0,41/cota. Por que????????????
Gestor provisionando a taxa de performance?

Com toda essa reciclagem, será que pagando todas as taxas devidas dá pra alcançar uma estabilização nas distribuições nuns 0,55/cota mesmo com o CDI em 2%a.a.?????/

VENDEU:
R$5 milhões do CRI Tegra com cupom de CDI + 1,10%
R$4,2 milhões do CRI RNI 31S com cupom de CDI +1,70%
R$2,0 milhões do CRI You 11S com cupom de CDI + 3,75% e R$750 mil do CRI You 1S com cupom de CDI + 4,0%
R$3,0 milhões do CRI São Gonçalo com cupom de IPCA + 5,06%
R$387 mil do CRI Direcional com cupom de 104% do CDI

COMPROU
R$19,5 milhões no CRI Delfim Moreira 22S com cupom de CDI + 3,50% e tx mínima de 7,25%
R$19,5 milhões no CRI Delfim Moreira 23S com cupom de CDI + 3,50% e tx mínima de 7,25%
R$4,1 milhões no CRI GPA 79S com cupom de IPCA + 5,75%

Volatilidade medonha nesses últimos dias. Tô muito concentrado aqui, o fundo superou a cotação do TEPP, resolvi diversificar parte, mas já é a terceira vez que eu vendo a 88 e acabo recomprando a posição a 85 ou 86 no day trade ao invés de conseguir alocar no outro. Não reclamando, mas achei que batendo os dividendos regulares haveria mais estabilidade por aqui.

bbpo11 fundo que mais tenho posição, e vejo ele com bons olhos, paga bons dividendos e tem bons imoveis e bem localizados, aproveitando o preço para fazer mais aportes, logo bate 160,00

Com tanto FII descontado (não os de logística... mas principalmente os shoppings), vale a pena fazer a subscrição com valor tão próximo ao valor da cota?
Somo a isso o desconto nos papeis de bancos...historicamente bons pagadores de dividendo

QuiAzar ...
https://www.youtube.com/watch?v=G0tBXOCmt1Q

Subscrição começando hoje a 118. Mercado a 118,81 fechamento ontem. Mesmo tendo entrado nos 119 agra, ainda não me parece negócio subscrever. Melhor comprar em bolsa com dividendo de 0,85. Pode até ser que a cotação aumente artificialmente para incentivar a subscrição.

Na minha humilde opinião, essa subscrição teria que ser no máximo R$110,00. Para mim é o que vale, mas fala-se que o mercado é soberano. Então vamos ver o que o mercado vai ditar. Será que vai micar?

Vejo as reclamações de alguns devido a emissão. Eu gostaria de ponderar algo que muitos investidores parece não perceber. Se vc está em um fundo porque acredita nele, o natural é subscrever para não deixar em hipótese nenhuma micar a emissão. Toda emissão mal sucedida de um fundo é um insucesso para seus próprios cotistas em valorização de suas próprias cotas ao longo do tempo.
Se não tem recursos para subscrever, venda (desde que não tenha prejuízo, lógico!!) mesmo sem lucrar quase nada no secundário para subscrever, assim vc ajuda a evoluir o fundo. A lógica aqui não é o retorno imediato, mas o fortalecimento do fundo que é "seu" e que te dará retorno ao longo dos anos. Não tem como sair do status quo, se os próprios cotistas não encaram o fundo como seu.
Obviamente, estão de fora dessa lógica, os que especulam a curto prazo. Pensem nisso se de fato estão investindo e não especulando.

E esse balanço da Cogna, hem? Prejuízo de 1,2 bi no 3o trimestre!

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=126576

O resultado distribuível do Fundo no mês de outubro foi
equivalente a R$ 1,49 por cota, dos quais, serão distribuídos
R$ 1,00 de dividendos por cota com pagamento no dia 17 de
novembro. Desta forma, o Fundo fecha o mês acumulando um
resultado não distribuído de R$ 1,01 por cota, a fim de manter
um patamar estabilizado e de maior previsibilidade nos
dividendos dos próximos meses.

VGIP11, documentos e informações:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=126504
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=126486
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=126495
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=126675

Teve mudanças:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=127990
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=127989
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=127992

Data com: 13/11/2020
Valor: R$ 97,49
Fator de preferência: era 0,63193141582, agora é 1,10587997770

Direito de Preferência: 20/11/2020 a 02/12/2020 - Liquidação: 03/12/2020
Sobras e montante adicional: 07/12/2020 a 10/12/2020 - Liquidação: 17/12/2020

Teve retificação do Fato Relevante, acho que mudaram a liquidação das sobras e montante adicional.

Boa noite, alunos. Liberamos a gravação da aula 2: https://drive.google.com/file/d/1zFU-hkjksImFQRTxCpaF_R-F2-zPpcII/view?usp=sharing

Obrigado e até terça às 20:00!

Uma questão pratica:

No caso de um fundo em liquidação é melhor vender todas as cotas antes do final do processo ou aguardar até o final da mesma ?

Muitos foristas comentaram da emissão "abaixo do VP".
De fato se considerar que o VP atual é R$ 104,17 a emissão a R$ 100,00 está bem abaixo.

Ocorre que temos um detalhe: no valor da emissão não incide taxas.
Eu entendo que para a correta comparação devemos então "incluir" uma provável taxa ao preço de emissão, pois o valor atual de R$ 100,00 é "liquido".
Supondo uma taxa de 4% na emissão, teríamos portanto a conta:
R$ 100,00 / 0,96 = R$ 104,1666 ou R$ 104,17 que vem a ser exatamente o VP atual.
Pela prova dos nove:
R$ 104,17 - 4% = R$ 100,0032 ou R$ 100,00 que vem a ser o preço da emissão.

Vamos fazer uma comparação rápida:
1) Todo IPO a R$ 100,00 após a integralização gera um VP abaixo de R$ 100,00 (pois se desconta as taxas);
2) Muitos FII que emitem no valor do VP e cobram taxa de emissão, quando integralizar vão ter um VP menor, exemplo IRDM emissão a R$ 98,24 e VP atual R$ 98,24. Descontando a taxa de emissão o valor liquido logicamente não é esse.

Entendo que toda emissão no VP onde incide taxas acaba sendo menor que o VP.
Será que estou errado no meu entendimento?
Os colegas que estão questionando que a emissão SEM TAXA está abaixo do VP, não estão interpretando errado se comparado com outros FII ou mesmo IPO?

Fiz uma comparação do regulamento atual com os novos textos propostos em assembleia.
Regulamento atual: https://alzr11.alianza.com.br/Download.aspx?Arquivo=3KKXkfmajDuVYFtyfkc3Gw==&IdCanal=ZUXuvYqqsD7BlgGwmkMoxg==
Proposta de alteração: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=125874

Fiz um resumo do que muda para facilitar a avaliação:

(i) POLÍTICA DE INVESTIMENTOS
- Flexibiliza a política de investimentos, autorizando o fundo a investir nos ativos alvo através de FII, CRI, FIP SPE etc.
OK
- 80% do PL deve estar investido direta ou indiretamente em imóveis prontos
OK
- 20% do PL deve estar investido direta ou indiretamente em imóveis prontos OU EM CONSTRUÇÃO
=> abre a possibilidade de investir em desenvolvimento até no máximo 20% do PL
OK
- Autoriza compras a prazo bem como ceder ou dar como garantia o fluxo de alugueis dos imóveis do fundo
=> abre a possibilidade de aquisições através de ALAVANCAGEM. Sei que muita gente não gosta disso, mas particularmente considero excelente. Uma alavancagem bem feita gera valor ao longo do tempo. Além disso, em momentos ruins de mercado, o fundo pode fazer excelentes aquisições sem precisar fazer emissões que diluem patrimônio e renda. Permite também fechar aquisições onde o vendedor não aceita a dúvida se o fundo conseguirá ou não captar a totalidade dos recursos necessários. A possibilidade da alavancagem dá ao vendedor a certeza de que o fundo terá os recursos necessários para a aquisição.
OK

(ii) CONDIÇÕES MÍNIMAS DOS CONTRATOS ATÍPICOS
- Mantém a obrigatoriedade da aquisição de ativos através de contratos atípicos sem direito a revisional
- Em caso de rescisão antecipada, permite que o contrato estipule condições de multas e indenizações negociadas ao invés de engessar como única possibilidade que a indenização seja de todo o período remanescente do contrato.
=> Acredito que as multas e indenizações negociadas sejam bem superiores ao padrão de um contrato típico, mas essa possibilidade reduz a certeza do cumprimento de todo contrato. Por outro lado amplia bastante o potencial de aquisições pelo fundo. Visto que o futuro do fundo é de contratos típicos (os contratos atuais inevitavelmente vão vencer). É algo para acompanhar a evolução, mas não vejo maiores problemas.
OK.

(iii) CAPITAL AUTORIZADO DE 1 BI
Assembleia tem custos. Estão aproveitando a instauração da assembleia para aumentar o capital autorizado. Não significa que vão fazer logo em seguida uma emissão de 1 bi. O mais provável é que continuem fazendo emissões menores.
OK

(iv) APROVAÇÃO DO CONFLITO DE INTERESSES FII ALIANZA DIGITAL REALTY
Hoje o fundo não autoriza o investimento em FIIs do mesmo administrador/gestor.
OK

(v) APROVAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS
Assembleia tem custos. Estão aproveitando a instauração da assembleia para avaliar as Demonstrações contábeis.
OK

Dois fatos relevantes seguidos falando que conseguiram alugar áreas com impacto de 0,03 cada uma. Quase anula a saída da Vivit mês passado. Mas tem uma aquisição que fica naquele negócio do copo meio cheio. Ampliar a participação no São Luiz é bom, a área está locada, etc. mas o fundo vai pagar 26 milhões e numa olhada rápida tem só 11 milhões em caixa. Talvez venha uma pequena emissão, se vier, será bem abaixo do patrimonial, ou pode ser uma compra alavancada. De um jeito ou de outro o fundo precisa achar uns 15 milhões pelo menos (pelo patrimônio total que é uns 340 milhões de qualquer jeito seria uma coisa pouca, tomara que não se animem pra ir às compras)

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=126514

Qual é a data EX desse fundo, por favor?

Saiu o Informe Trimestral:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=126216

No item .2.7 Ações de Sociedades cujo o único propósito se enquadra entre as atividades permitidas aos FII Sociedade, a maior participação está nesta SPE:

TGAR11 Incorporações Ltda 30.467.811/0001-68 1,00 135.974.512,39

Estudo entrar no fundo. Gostaria de fazer perguntas:

1- O que este fundo tem que outros não tem?
2- O que leva o mercado a pagar ágio de quase 30% sobre VP?
3- No último RG, o que é CRI/Negociação no Demonstração de Resultado Mensal?