Prezados, entrei (novamente) em contato com o RI do Visc e os caras simplesmente não conseguem me convencer que essa emissão atrelada à compra desses shoppings será boa pro cotista. Pra mim isso é só pra engordar taxa de gestão mesmo. Vejam abaixo a comunicação.
Meu 1° email:
Prezados,
Tenho visto muita cortina de fumaça sobre os ativos alvo dessa emissão 12% abaixo do VP.
A princípio considero péssimo esse tipo de negócio para o cotista, uma vez que obriga àqueles que não querem ser diluídos a participar da emissão (mesmo sem saber se o cotista quer ou pode participar). Mas entendo que melhores análises devem ser feitas. Para isso gostaria de algumas informações.
*Vi que o Cap médio dos ativos é esperado por volta dos 8%, mas é nesse cenário de hoje, ainda com pandemia? Para os próximos 2, 3 anos, qual seria um cap estimado?
* Eu acredito que, para comprar tais ativos, vocês estudaram qual foi o rendimento do fundo no ano pré pandemia, estou certo? Gostaria de saber: qual o cap rate de 2019 em relação ao preço de negócio hoje? (essa é minha principal questão)
(UM ESCLARECIMENTO, ESSA PERGUNTA FICOU MAL FORMULADA, ONDE EU ESCREVI "DO FUNDO", DEVERIA SER "DOS SHOPPINGS")
*Quem fez as avaliações dos shoppings a serem comprados, foi avaliador independente, foi o próprio fundo ou a própria Ancar? Houve algum desconto no negócio, de quanto?
*O fundo relatou que espera um acréscimo de R$0,03 nos rendimentos. Quanto tempo esses 3 centavos/mês levarão para pagar a queda no VP?
Obrigado pela atenção.
A resposta:
Paulo, boa tarde.
Pelo fato de estarmos em período de silêncio, não podemos fornecer informações que não são públicas.
Contudo, é importante ressaltar que a projeção de cap de 8,0% é para os próximos 12 meses, período em que ainda estaremos vendo uma retomada dos shoppings. Ou seja, o cap rate estabilizado pós retomada é bem superior a isso. Dessa forma, em nossa visão, a melhor métrica para avaliar shoppings nesse período é pela TIR, por isso abrimos essa informação nessa aquisição: 15,5% ao ano.
As avaliações dos shoppings foram realizadas pela própria Vinci. Além disso, o valor da cota patrimonial é definido com base no valor dos ativos do fundo por laudo de avaliação de terceiros, sendo o último realizado em dezembro de 2020, portanto com alguma defasagem e, dessa forma, devem ser usados como uma referência do valor naquela data. É importante também levar em conta o aumento da curva de juros de dezembro até hoje.
Continua abaixo
Ler Mais
Nosso fórum tem o objetivo apenas debater ideias acerca do mercado de Fundos Imobiliários e em nenhuma hipótese deve ser usado para auxílio na tomada de decisão de investimento de qualquer natureza ou anular sua própria análise e leitura das informações dos documentos oficiais e primários, publicados pelos administradores dos Fundos Imobiliários e explicitamente encontrados aqui no Clube FII. É responsabilidade do investidor verificar e analisar as informações, priorizando sempre as fontes oficiais, antes da tomada de qualquer decisão de investimento.
