Acho que o problema do RECT tem muito mais relação com a localização dos imóveis do que com a qualidade ou número de inquilinos atual deles. O fundo é possuidor de imóveis em Brasília, Santos, Curitiba e Alphaville, além, é claro, do imóvel da Barra da Tijuca, localizações muito menos desejadas para empresas que buscam edifícios corporativos do que São Paulo, que é o grande centro corporativo do país. Certamente ainda há empresas com sede ou escritórios fora de São Paulo, mas deve ser levada em conta a quantidade de edifícios vagos, especialmente levando em conta a possibilidade de sistemas de trabalho híbrido, em que as empresas devem ocupar espaços menores.
O fundo tem como tese a busca de localizações alternativas para escritórios porque essas costumam ter um cap rate maior em relação aos edifícios em São Paulo, especialmente nas regiões mais nobres. Esse cap rate maior leva em conta o risco de vacância maior dessas regiões.
Prosseguindo, outros pontos a se considerar:
- O fundo tem uma dívida da securitização da compra de seus edifícios atrelada ao IPCA, dívida essa que está agora relativamente sob controle, ainda que exista um pequeno risco de que os CRIs comprados para amortizar o risco da dívida fiquem inadimplentes. Deve-se considerar também que os CRIs que o fundo é possuidor não cobrem a totalidade dos CRIs para os quais o fundo é devedor.
- O edifício Barra da Tijuca possui uma Renda Mínima Garantida (RMG) que está pagando muito bem, porém deve acabar em 2023.
Qual é o risco aqui então? Ao meu ver, o risco maior é de que tenhamos uma vacância muito grande no fundo e uma possível inflação fora de controle, que ocasionaria que, em um cenário muito pessimista, o fundo não tivesse renda o suficiente para pagar suas dívidas apenas com os aluguéis e fosse necessário vender um ou mais dos seus imóveis ou então fazer uma nova emissão para amortização das dívidas com o valor muito abaixo do valor patrimonial. Outro risco, que entendo como bem menor, pelo menos a curto prazo, é de desvalorização dos edifícios corporativos em geral por falta de demanda.
Sou cotista do fundo com PM de R$94,xx, comprei o que tinha direito na última emissão mas não peguei nada nas sobras porque já estava bastante exposto. Até agora sigo acreditando no fundo, apesar das visíveis dificuldades a serem enfrentadas no curto prazo, e não venho comprando mais cotas porque nesse momento acho que não devo aumentar minha exposição, mas o preço me parece estar realmente interessante para os que não pensam na rentabilidade a curto prazo.
Sei que no curto prazo a cotação deve sofrer para se recuperar, mas caso recupere gostaria de ver o fundo fazer novas negociações em São Paulo, mesmo que isso diminua um pouco a rentabilidade, reduz também o risco, se forem bons imóveis.
Aos colegas investidores, peço que façam suas considerações.
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