COMENTÁRIOS POSTADOS

Todo FII tem seus defeitos #73: RBIV11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Emissão abaixo do VP fez com que o VP fosse da casa dos R$ 100,00 e caiu para R$ 94,50;
1.2. Gestão Rio Bravo;
1.3. Tabela de CRIs fora de ordem de porcentagem do PL;
1.4. Cheio de CRIs empréstimo de pai pra filho, com remuneração de CDI + 1,25% a 1,50%;
1.5. 17% da carteira investida em CDI + 2,18%, muito baixo;
1.6. Taxa de performance alta (20%) sobre uma meta baixa (110% CDI);
1.7. 2,4% em CRI da General Shopping, que é cheia de rolo;
1.8. 2,5% em CRI da Gafisa, que não da lucro há anos;
1.9. Cotistas tiveram que arcar com parte dos custos da emissão.

2. Qualidades:
2.1. Taxa de gestão baixa;
2.2. Teve a vergonha na cara de abrir mão da taxa de performance;
2.3. LTV baixo;
2.4. Vários CRIs com bons Yields;
2.5. Setores bem diversificados.

3. Compraria? Não, porcentagem de empréstimo de pai pra filho é muito grande.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#68 KNSC11 / #69 KNHY11 / #70 RFOF11 / #71 JFLL11 / #72 RELG11

Quer saber a renda desse fii passivo? Pegue os ultimos 6 rendimentos, soma e divide por 6. O ultimo rendimento refere se a junho, ao fechamento de semestre. O fundo voltou a normalidade, É bem possível a renda ficar por volta de R$0,70 por cota. Gosto muito deste fundo.

R$ 4.600 o metro quadrado! Mas que pechincha!! Aonde vai parar o preço desse imóvel?
Enquanto isso, o preço dos imóveis novos e o
custo dos insumos da construção civil bombando!
Tô pra dizer que esses R$ 4.600 não pagam nem a metade do “custo de reposição” de um imóvel como esse, por mais que não seja uma “torre triple A”.

Retrato do momento no mundo FII: até fundo pagando bons yelds e elogiado pelos cotistas tá vendo a cota despencar. Não tá escapando quase ninguém. E o pior é que nem tá na hora de comprar ainda na maioria dos casos.

Prezado Conde,
Depois de 03 anos como investidor, hoje foi minha despedida. Como estava com P.M de 102, coloquei no bolso no lucro, e troquei por CVBI
Taxa VRTA
IPCA+6,4% 84% da carteira
CDI +2,5% 7,1%

CBVI , preço no VP
IPCA+7,2% 62% da carteira
CDI +3,20% 32% da carteira

CBVI ainda com bastante caixa , que pode melhorar as taxas e o melhor, não cobra TAXA DE PERFORMANCE

No final do mês quando a cota chegar a 70,00 eu compro . É o último meio para arriscar e recuperar pelo menos 20% do que já perdi com esse fundo. Péssimo em tudo !!!!

Juro que pensei em entrar nesse fundo hj com essa queda na cotação . Abaixo do VP 0,97 , abaixo do preço da ultima subscrição , só alocado 50% do PL ainda. mais enfim... fui ler o RG , putz !!!

(i) Compra de R$ 12 milhões do CRI Cataguases;
(ii) Aumento de R$ 3 milhões do CRI Grupo Rei;
(iii) Aumento de R$ 2.5 milhão do CRI BrDU; e
(iv) Compra de R$ 1 milão do CRI GPA - Caucaia.

( milão) erro de português em numeral justo num relatório financeiro ?! desculpa mais não dá pra mim ! Achei uma baita falta de capricho !!!

Fii top. Excelente imovel, localizacao e inquilino. Risco de desocupação ou inadimplencia praticamente inexistente. E nao tem emissao maluca no meio de uma pandemia e com o mercado em baixa e sem demanda. Nesse caso ser mono e uma vantagem e nao defeito.

Todo FII tem seus defeitos #72: RELG11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Negociado abaixo do VP e o fundo possui dívidas de curto prazo, então as chances de haver emissão abaixo do VP não são desprezíveis;
1.2. Taxas de ADM altas, totalizando quase 1,20% a.a., apesar de que o alto Cap Rate de aquisição minimiza essa taxa;
1.3. 37% dos contratos vencem em 2022;
1.4. Senti falta de um gráfico indicando a porcentagem de contrato típico e atípico;
1.5. Faltou um gráfico com a porcentagem por inquilino;
1.6. Inquilino Hinode, empresa de Marketing Multinível, que possui um modelo de negócio insustentável no longo prazo (o foco do empreendimento não é a venda dos produtos, mas o aumento da base de vendedores), no entanto, o inquilino está em Extrema, logo, substituí-lo não deve ser problema;
1.7. ¼ do fundo locado para uma empresa pouco conhecida (New Space), foi até difícil achar informações sobre a empresa e nem consegui entender a necessidade de um Galpão Logístico para a empresa. Além do galpão se encontrar em uma cidade (Cotia) não tão relevante. Então considero essa uma operação bem arriscada, ainda mais que o contrato é típico;
1.8. Despesas operacionais com os imóveis bem relevante (10% das receitas);
1.9. “Outras receitas” relevantes, mas não há uma explicação de onde vieram;
1.10. Alavancagem de 32%, mas a porcentagem de contratos atípicos não é tão alta;
1.11. Não informa o custo de aquisição dos CRIs;
1.12. Imóvel Camaçari foi adquirido com dívidas e mesmo assim apresenta um Cap Rate não tão bom (8,3% a.a.).

2. Qualidades:
2.1. Gestão ativa do Moise;
2.2. Bons Cap Rates;
2.3. Fundo com perfil High Yield, pode ser útil para dar uma diversificada em FIIs de tijolo sem abrir mão de um bom rendimento.

3. Compraria? Sim, apesar do meu senso de investidor me alertar quanto ao imóvel Cotia, o fundo é pequeno e deve diluir essa operação, mas se novas operações como essa surgirem, eu pularia fora.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#67 BPML11 / #68 KNSC11 / #69 KNHY11 / #70 RFOF11 / #71 JFLL11

Quem ainda nao zerou ou nao ficou Short em Habt11 ainda da tempo... papel com 19% de ágio, o maior dentre TODOS os FIIs HY. Pq Habt11 haveria de se manter com tanto prêmio em relação a fundos como IRDM, HCTR, DEVA, URPR etc etc..... não ha motivo algum....

Dentro no máximo mais 5 pregões já estara negociando nos niveis dos demais... de 0 a 5% de ágio.

Interessante ver como os FIIs por vezes se descolam completamente do mercado imobiliário. Quando é que eu imaginei que poderia comprar imóveis como “Tower Bridge” e “Torre Marble/Complexo Rochaverá” a R$ 14.000 o m2? Isso justamente quando o “custo de reposição” desses ativos está a aumentar como nunca, diante da vertiginosa inflação nos insumos da construção civil!
Maior prova de que a maioria, realmente, olha somente o yield. Ignora o imóvel que está por trás e vê a cota apenas como uma fonte de renda mensal.
Viva o COPOM!
Viva a SELIC!
Viva a NTNb longa!

PS: se chegar a 12k o m2 vou ter que vender o rim para seguir comprando….rsrsrs

De acordo com as informações recebidas da B3 e da Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores
Mobiliários Ltda. (“Escriturador”), foram subscritas e integralizadas, no âmbito do Direito de
Preferência, 76.848 (setenta e seis mil, oitocentas e quarenta e oito) Novas Cotas equivalentes
a R$7.510.355,04 (sete milhões, quinhentos e dez mil, trezentos e cinquenta e cinco reais e
quatro centavos), sem considerar a Taxa de Distribuição Primária.

Adicionalmente, de acordo com informações recebidas da B3 e do Escriturador, foram subscritas
e integralizadas 30.264 (trinta mil e duzentas e sessenta e quatro) Novas Cotas equivalentes à
R$ 2.957.700,72 (dois milhões, novecentos e cinquenta e sete mil e setecentos reais e setenta
e dois centavos), sem considerar a Taxa de Distribuição Primária, no âmbito do Período do
Direito de Sobras e Montante Adicional, restando, portanto, 609.148 (seiscentas e nove mil e
cento e quarenta e oito) Novas Cotas equivalentes à R$ 59.532.034,04 (cinquenta e nove milhões
quinhentos e trinta e dois mil e trinta e quatro reais e quatro centavos), sem considerar a Taxa
de Distribuição Primária, que poderão ser subscritas e integralizadas pelos Investidores
Profissional no âmbito da Oferta, sem prejuízo da eventual emissão de Cotas Adicionais,
conforme previsto nos Fatos Relevantes e/ou nos Atos do Administrador.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=202759&cvm=true

Se tá ruim pra você, pensa que eu entrei em um dos picos de alta... Leigo sendo leigo!
Agora é "muita hora nessa calma".

Chega uma hora q não dar mais perdeu a media de 200 no semanal assustador

Esse fundo aqui é o mais estável que conheço!
Muito bom !

VGIR ou RBRY ? e por que ?

Resolvi entrar no tal do MCHF11. Troquei por um outro Fii da minha carteira. Hoje é a data com, e pelos meus cálculos o rendimento deve ser aproximadamente R$ 0,11 ((80% de R$ 1,40)/10).

Vamos ver no que isso dará, mas estou gostando desta ideia de hedge fund.

Todo FII tem seus defeitos #75: RRCI11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Custo da emissão primária de quase 4,76%, abusiva até para um IPO;
1.2. Risco de emissões abaixo do VP, mas acima do valor de mercado, algo que só beneficiaria investidores institucionais e penalizaria as sardinhas;
1.3. Rendimentos intermediários mesmo com o IPCA elevado, o que me leva a concluir que a gestão não distribui correção monetária mensalmente;
1.4. Menos de 1500 cotistas, o que aumenta a probabilidade de contratarem uma XP como coordenador de emissão e termos mais emissões com altos custos;
1.5. CRIs de construtoras que não considero como sendo High Grade
1.6. Carteira pouco diversificada, até o momento;
1.7. Baixa liquidez;
1.8. Investimento em FIIs HG, algo que sou completamente contra, pois esse tipo de CRI não “suporta” duas taxações, apesar de que representam uma parcela pequena do fundo.


2. Qualidades:
2.1. Negociado bem abaixo do VP, proporcionando um rendimento Middle Risk com risco High Grade;
2.2. Sem empréstimos de pai pra filho, mesmo sendo um fundo High Grade;
2.3. Carteira de CRI bem segura, com devedores bem conhecidos;
2.4. Possibilidade de começarem a girar a carteira de CRIs, colocar as correções monetárias acruadas no bolso e gerar bons rendimentos. Acredito que utilizem esse artifício para darem um UP nos rendimentos e cotação para poderem fazer uma nova emissão;
2.5. Bom detalhamento das garantias dos CRIs.


3. Compraria? Depende do custo das próximas emissões, apesar da possibilidade do item 2.4. ser bem tentadora.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#70 RFOF11 / #71 JFLL11 / #72 RELG11 / #73 RBIV11 / #74 MXRF11

Todo FII tem seus defeitos #74: MXRF11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Possui alguns CRIs de empréstimo de pai pra filho (CDI + 1,25%), que após os 0,90% da taxa de gestão vai para CDI+0,35%, ou seja, quase uma LCI 100% do CDI;
1.2. Permuta financeira: adquiri o terreno e outra empresa faz o desenvolvimento, ou seja, o risco é bem próximo de um desenvolvimento. No entanto, não considero a TIR (INCC + 12,72%) adequada para o risco;
1.3. Permuta financeira não apresenta as mesmas garantias de um CRI e não apresenta uma rentabilidade superior a de CRIs financiando o desenvolvimento de imóveis verticais, como os encontrados em URPR11 e AFCR11;
1.4. Permuta financeira não proporciona um rendimento regular, sendo a maioria concentrada ao final da obra, que demora mais de 3 anos;
1.5. Investimentos em permuta financeira estão bem no início das obras;
1.6. Sem informação quanto a LTV dos CRIs;
1.7. Alocação lenta;
1.8. Falta um guidance sobre a porcentagem alvo em Permutas;
1.9. Mistura High Grade (CRIs construtoras AAA), Middle Risk (maioria da carteira) e High Yield (permutas), essa mistura pode agradar a alguns, mas a mim não agrada;
1.10. Alto custo de emissão, mesmo sendo o FII com a maior base de cotistas.

2. Qualidades:
2.1. Sem taxa de performance;
2.2. Lixos do XPGA11 parecem ter sido diluídos;
2.3. A maior posição de um único CRI é inferior a 4%;
2.4. Transparência quanto aos CRIs que deram errado;
2.5. Maioria dos CRIs com alienação fiduciária;
2.6. Poucos FIIs dentro do fundo;
2.7. Bom detalhamento a respeito das permutas financeiras.

3. Compraria? Não, os custos de emissão desse FII são absurdos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#69 KNHY11 / #70 RFOF11 / #71 JFLL11 / #72 RELG11 / #73 RBIV11

VP aumentou para R$ 104,55. Valorizou bastante

Resultado melhorando mês a mês . https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=202723

A 20,00 compro tudo.

Durante o período da Oferta Restrita, foram subscritas e integralizadas, por investidores profissionais, conforme
definidos no artigo 11 da Resolução da CVM nº 30, de 11 de maio de 2021, conforme alterada, 836.246
(oitocentos e trinta e seis mil, duzentas e quarenta e seis) Novas Cotas, perfazendo o montante de
R$ 94.847.021,32 (noventa e quatro milhões, oitocentos e quarenta e sete mil, vinte e um reais e trinta
e dois centavos), considerando o Preço de Emissão.

Com o encerramento da Oferta Restrita, informamos que foram subscritas e integralizadas 1.442.527 (um
milhão, quatrocentos e quarenta e dois mil, quinhentas e vinte e sete) Novas Cotas, considerando as cotas
subscritas durante o período do Direito de Preferência, o período do Direito de Subscrição de Sobras e o
período da Oferta Restrita, perfazendo assim o montante total colocado de R$ 163.611.412,34 (cento e
sessenta e três milhões, seiscentos e onze mil, quatrocentos e doze reais e trinta e quatro centavos),
considerando o Preço de Emissão.

A quantidade de Novas Cotas inicialmente ofertada, correspondente a até 2.000.000 (dois milhões) Novas Cotas,
não foi acrescida em 20% (vinte por cento), ou seja, não foi aumentada em decorrência de emissão das Novas
Cotas Adicionais.



https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=202760&cvm=true

outra grande oportunidade fundo bem seguro e super descontado vai começar a pagar bem em setembro

Opero na corretora XP e até hoje não há provisionamento dos proventos relativos aos recibos BCRI13 e BCRI14... Alguém com o mesmo problema?