COMENTÁRIOS POSTADOS

Questionei a Rio Bravo sobre alguns pontos que tienho preocupação. Veja as resposta :
) Pelo meu entendimento esta emissão visaria única e exclusivamente para que o Fundo exerça o seu direito de preferência em eventual aquisição das participações colocadas à venda por qualquer um dos coproprietários do “Condomínio Comercial Shopping Higienópolis. Poderia confirmar meu entendimento?

Resposta Rio Bravo - O entendimento está correto. Como consta na convocação, “As Emissões terão o valor necessário para que o Fundo exerça o seu direito de preferência em eventual aquisição das participações colocadas à venda por qualquer um dos coproprietários do “Condomínio Comercial Shopping Higienópolis””. Isso também respeita o Objetivo e Política de Investimento do Fundo, descrita no Regulamento. Também está detalhada a operação na Proposta da Administradora: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=191978

2) Que nenhum dos atuais proprietários, coproprietários e coligados atuais ou pregressos tiveram ou tem participação no fundo superior a 10% e poderia com este fato ter o problema de enquadramento pela Receita similar ao ocorrido nos Fundos Shopping Parque Don Pedro e Shopping ABC resultando em um passivo junto a Receita para o fundo. A RIO BRAVO pode nos assegurar que NÃO corremos nenhum risco similar ao ocorrido nos fundos citados ?

Resposta Rio Bravo -Não há risco de enquadramento uma vez que não há nenhum cotista, seja PF ou PJ, a deter mais de 5% de participação no fundo (a legislação fala em participação de 25%).


3) Que a RIO BRAVO se certificou que as aquisições de participações não correm o risco mencionado no item 2)

Resposta Rio Bravo -A operação proposta é adquirir mais participação do shopping, de modo que os cotistas atuais do fundo possam aumentar suas participações na mesma proporção que o número de cotas emitidas. A aquisição de participações no shopping não implica em riscos citados no item 2.

Esse fundo apenas é o que mais se aproxima da economia real no momento e o que caiu antes, toda a bolsa brasileira está em valorização artificial que não bate com a economia real. Cresceu muito com a migração de uma multidão de sardinhas que saiu da renda fixa devido aos juros baixos e as ações e FIIS se valorizaram, sem que as empresas, sua produção e lucro crescesse. Mais dia menos dia o mundo real vai chamar e vai ter muita sardinha perdendo dinheiro.

Aperitivo da análise desse FII na carteira do @camposhm

1.2. CRIs CLE A e B, que somados representam 13,6% do PL, possuem uma remuneração ridícula de CDI + 1,5%.

Acho uma sacanagem quando gestores colocam esse tipo de CRI em carteira, subtraia as taxas de ADM e sobra apenas CDI + 0,42%. Completo descasamento de interesses, quem sai ganhando com uma operação dessas é só o gestor e a empresa que pega o crédito.

Não tem atrapalhado nos rendimentos, mas o que vc cotista acha disso?

Uma pergunta aqueles que pretendem pre-arbitrar: vender na segunda ( data com) ou arriscar esperar pelo dia 13 data da assembleia? Desta vez temos tb a questao da reforma tributária e a possível apresentação do relatorio pelo relator na terca, que pode influenciar o mercado. O que acham?

Ativo Localização Estado Classe7 ABL própria (m²) Taxa de Ocupação8 R$/m² Aquisição Cap Rate Aquisição Locatário Término do Contrato

Ed. Barra da Tijuca Rio de Janeiro RJ AA 23.210 49% R$ 11.404 13,45% Telefônica Brasil (Vivo), Sotreq 2026, 2036
Evolution Corporate Alphaville SP AAA 14.929 100% R$ 10.300 8,00% Elo Participações 2024
Edifício Canopus Alphaville SP A 11.426 45% R$ 5.208 9,17% Boa Vista Serviços 2026
Parque Cidade Brasília DF AAA 5.294 39% R$ 12.717 9,17% Prevent Senior, Mattos Filho 2030, 2031
Parque Ana Costa Santos SP AA 8.663 56% R$ 7.000 9,80% Modec, Hellmann, DB Schenker, Hapag Lloyd, CPFL,
Caixa Econômica Federal
2023, 2024, 2025,
2026, 2028
Complexo Madeira Alphaville SP A 4.403 100% R$ 10.037 12,62% TCS (Tata Consultancy Services) 2029
Edifício Canopus Alphaville SP A 7.261 86% R$ 7.086 9,05% Jari Celulose, Clientis, AGP, Corplex, Dock, Habibs 2022, 2023, 2029
Corporate Emiliano Curitiba P R A 5.935 66% R$ 8.023 9,13% Optum 2025
Edifício Canopus Alphaville SP A 4.149 100% R$ 6.661 9,78% Honeywell, PTLS Serviços de tecnologia 2023, 2024
Edifício Agaxtur São Paulo SP A 1.963 100% R$ 13.757 8,44% Agaxtur Viagens 2025
Edifício Canopus Alphaville SP A 1.037 0% R$ 5.056 0,00% - -
Total 88.270 66,8% R$ 9.166

Sei que ninguém aqui tem bola de cristal, mas imaginando o possível cenário em que os FIIs sejam tributados em 15% e os índices de inflação sejam controlados em torno de 5% a. a., os rendimentos aqui podem ficar em torno de 1,20 - 15% = 1,02 aproximadamente como irá ser precificada a cota no mercado secundário?

Eu posso e quero estar errado mas acredito que deva ficar por volta do VP cerca de 116, isso por que HCTR é certamente um dos melhores FIIs, imagino que FIIS como VILG que pagam um DY baixo devam passar a ser negociados bem abaixo dos seus respectivos VPs, impossível imaginar VILG pagando 0,51 (0,60 - 15%) e ainda assim ser negociado a 113, como agora, cerca de 100, ou menos faria mais sentido.

Agora se houver tributação escalonada a história muda, exemplo, quem recebe até 5.000,00 mensais em dividendos ficar isentos de IR, de 5000,01, até 10.000,00 5% e subindo até os 15% seria um critério mais justo, e a cotação se manteria num patamar mais alto creio eu.

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Fala, galera! Vídeo bem completinho sobre o PVBI11: falando da politica de investimentos, arquisições rencentes, vacância nas regiões que investe! Quem tiver um tempinho, passa lá:

https://youtu.be/9m9q1svcmuo

Valeu!

Derivativos CPTS11. Numero considerável alugadas em 07 07 2021>>>>
ALUGUEL DO CPTS11
DATA BASE - 07/07/2021
TOMADOR (MÉDIA)
4,32 %
MIN.
4,30%
MAX.
5,00%
DOADOR (MÉDIA)
4,32 %
MIN.
4,30%
MAX.
5,00%
NÚMERO DE COTAS
51.561
Nº DE CONTRATOS
13
VOLUME
R$ 5.191.677

Importante artigo para leitura:


Economia global tem rachaduras após a covid-19
A pandemia provocou uma terrível recessão econômica, mas, agora, um estranho e empolgante boom ......
https://www.terra.com.br/economia/economia-global-tem-rachaduras-apos-a-covid-19,f9779cf2a8c22dc26165ad00fa2e1d55jkkl53ve.html

A partir do dia 14 de julho de 2021 às 3.960.000 (três milhões, novecentas e sessenta mil) cotas integralizadas durante a 5ª Emissão de Cotas do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – VBI CRI (recibos de cotas CVBI13 e CVBI14) passarão a ser negociadas na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão, participando em igualdade de condições nas futuras distribuições de rendimentos do CVBI11. Note que conforme comunicado de encerramento, a 5ª emissão de cotas foi encerrada em 25 de junho de 2021.