Alguns fatos, para que todos possam avaliar as opções quanto ao XTED11
a) Apesar de facilmente se encontrar uma visão negativa quanto ao XTED11, propondo voto contrário à 2.emissão, as pessoas físicas presentes votaram pela emissão na Assembleia; Não recordo qualquer procuração favorável ou contrária. Fato muito relevante porque, ou inexistem pessoas físicas desfavoráveis mas apenas um conjunto de nicks opinativos, ou estes optaram por não se manifestarem. Assim, o ruido da internet e dos foruns não encontra eco entre os investidores do XTED11.
b) Na Assembleia havia investidores pessoas físicas com participações relevantes, bem acima de 100k, diria até com quatro dígitos; Em ambos lados da mesa de negociação, ninguém ali era amador, na minha percepção. Críticas muito bem construidas, apresentadas e dirigidas tanto à TRX como à BTG, curiosamente pelas pessoas físicas, já que quando chegou a vez do Fundo de Fundos do Credit comentar, ele mesmo anuiu que parte de seus argumentos havia sido previamente exposto; Insisto, não percebi "peixinhos", naquele espaço.
c) A TRX mantém seu diferencial de ser a única administradora a zerar seus custos de gestão enquanto o XTED11 não for auto-sustentável.
d) O custo de aquisição no mercado secundário, exclusivo para cotistas atuais do XTED11, ficou em 18,70; Apesar disso, é muito significativo que antes e depois da Assembleia o livro de compras mantenha ordens consecutivas de compra, no atacado, na casa dos 19,20 por grandes investidores, aguardando que vendedores lhes entreguem aos poucos suas cotas. Relevante também que mesmo ordens pequenas de 25 ou 50 cotas, uma vez preenchidas são novamente substituidas por outras ordens "pequenas" de igual valor. São as conhecidas ofertas de compra invisiveis, que se apresentam apenas quando preenchida a ordem anterior, simulando um livro de compras algo deserto.
e) Em SP, na região do edificio, no período anterior houve apenas 4 locações; Uma delas foi para o XTED11. O Mercado realmente esteve muito lento, praticamente parado em 2016.
f) Sabemos que o mercado real de imóveis pratica valores muitíssimo mais altos que os oferecidos no mercado secundário, como evidência temos a dificulkdade de novos FII se formarem com retornos interessantes ao investidor. Neste caso temos um FII praticamente vazio e cujo valor patrimonial é calculado sobre um fluxo de caixa futuro derivado de uma receita zerada, descontando o juro real. Sem ser ironico, sugiro incluir o zero no fluxo de caixa de qualquer ativo, para estimar seu valor.
g) Este FII não se destina a rentistas que necessitem de fluxo de caixa imediato; Me chamou a atenção a existência de investidores pessoas físicas e institucionais, de porte significativo, que buscam retorno de longo prazo. Será que estariam tão errados ?
h) Por ética me abstenho de outras informações prestadas na Assembleia, aguardando que o Gestor em momento apropriado efetue as comunicações a Mercado, por canais usuais.
Vale refletir e ponderar.
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