Vejo um excesso de otimismo em relação a HGRU. Quase que uma "euforia", por conta de ser um fundo de renda urbana (segmento "da moda no mundo dos FIIs, assim como o foi o setor logístico um tempo atrás), e sob gestão do até aqui quase que endeusado CSHG.
Um ponto que me parece menosprezado: um terço da renda contratada do fundo, e, consequentemente, no rendimento dos cotistas, vem do polêmico segmento de EDUCAÇÃO. O que se vê hoje, claramente, é que a educação presencial está minguando de uma forma sem precedentes. Hoje o MEC, salvo engano, já autoriza, em um verdadeiro absurdo para a qualidade do ensino no Brasil (já tão precário por si só!) que até 80% dos alunos de ensino superior estudem na modalidade "à distância", e apenas 20% tenha que ser presencial. Isso é uma mudança brutal do paradigma atual, levando a que as instituições de ensino simplesmente abandonem, gradativamente, os espaços físicos atuais, que serão reduzidos a uma bonita sede institucional, para tarefas administrativas e para atender a esses 20% de sobreviventes na modalidade presencial, e o resto será tudo EAD, onde o aumento na margem de lucro dessas instituições é brutal, e, na minha modesta opinião, inversamente proporcional ao aumento na qualidade do ensino.
O que se vê no setor educacional hoje é muito parecido com o que se viu nos fundos imobiliários de agências bancárias cerca de uma década atrás, quando Banco do Brasil, Santander e outros se desfizeram de grande parte de suas agências, com contratos de locação bonitos e um tanto superfaturados na largada, para "embelezar a noiva" e vender esses ativos imobiliários para os FIIs de forma igualmente supervalorizada, porque, em tese, apresentavam "um belo DY inicial". E depois que termina o contrato de locação original o que fica? Um ativo imobiliário ao seu preço real de mercado!
No que se refere ao setor educacional, o movimento que hoje se vê é muito parecido. As instituições de ensino vendendo suas sedes físicas por um preço de m2 bastante elevado, mas com "bons contratos de locação", para, igualmente, "enfeitar a noiva" para quem os compra. E passado o prazo de contrato, "adeus, amor!". Bora pro EAD....
Soma-se ao fato de que 1/3 da renda de HGRU vem do setor educacional a incerteza atual, de não se saber até quando o time atual de gestão (excelente) continuará à frente do fundo. Algo que, cada vez mais, parece estar com os dias contados.
Ou alguém acreditou nessa informação do relatório gerencial de ontem, de que "talvez precisem de todo um semestre para concluir as "diligências" com vistas à nova emissão"?
O gato subiu no telhado, isso sim! Não da emissão em si. Mas da própria gestão atual à frente do fundo.
A ver...
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