COMENTÁRIOS POSTADOS

Todo FII tem seus defeitos #67: BPML11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Dívida curta é relevante (265MM) e possui amortização em 2022;
1.2. Fundo negociado abaixo do VP e somado ao item 1.1., conclui-se que existe a possibilidade de emissão abaixo do VP em breve;
1.3. Estranho comportamento do VP em maio de 2020, saindo de R$ 100,00 para mais de R$ 130,00;
1.4. Imóveis fora de grandes centros, não é um defeito em si, mas uma característica do fundo. Entretanto, o mercado não precifica muito bem fundos com tais operações;
1.5. Investimento via SPE (16%), que pode vir a ser prejudicada com a reforma tributária;
1.6. Baixa liquidez;
1.7. DRE extremamente confusa;
1.8. Falta de transparência quanto as despesas operacionais, não ficando claro o que é taxa de administração;
1.9. Estratégia de alavancagem deve ser passageira. No momento atual possuir alavancagem em shoppings parecem uma péssima ideia, mas pode ser muito vantajoso em tempos normais, ainda mais com dívidas com custos baixos.


2. Qualidades:
2.1. Transparência quanto aos passivos do fundo;
2.2. Dívida longa com baixo custo (CDI + 1,5%);
2.3. Shoppings com taxas de ocupação acima de 90%;
2.4. IPCA facilita o pagamento da dívida, uma vez que os aluguéis tendem a ser reajustados pela inflação e as parcelas estão atreladas ao CDI;
2.5. Negociado bem abaixo do VP.


3. Compraria? Somente após ficar mais claro como vão lidar com a dívida de curto prazo.


Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#62 TEPP11 / #63 PLOG11 / #64 FEXC11 / #65 RBRF11 / #66 BLMG11

Valor do m2 patrimonial e a mercado informado na ficha se encontra errado. Não só nesse fii mas em todos com dividas. O clube divide o PL e o valor de mercado pela ABL do fundo, estaria OK se não existisse divida. Na existência dessa divida é necessário somar a mesma tanto no PL como no valor de mercado para só depois realizar a divisão pela ABL. Existem erros que podem acabar levando os investidores a análises totalmente equivocadas. Eu particularmente utilizo muito essa informação pra comparação entre pares e para custo de reposição.

Verdades difíceis de engolir #26: Fundos HG

"As muito feias que me perdoem. Mas beleza é fundamental", Vinicius de Morais
"Os FIIs muito HG que me perdoem. Mas Yield é fundamental", TiagoPS

26.1. Não adianta nada ser seguro e te remunerar porcaria alguma;

26.2. Os maiores beneficiados em FII CRI HG são as gestoras com suas taxas sem precisar fazer muita coisa e as empresas, que captam recursos quase de graça;

26.3. Tudo em exagero é ruim, inclusive segurança em investimentos: Muitos FIIs de CRI High Grade são High Grade demais;

26.4. O mercado está cheio de FIIs HG que tem uma parcela da carteira que rende nada e outra parcela não tão HG que carrega o rendimento nas costas;

26.5. FII CRI HG rende pouco com você comprando, agora imagina quando vc adquiri um desses FIIs via FOFs e se vc ver um FOF com KNCR11 ou SADI11, tome muito cuidado;

26.6. Uma eventual tributação será catastrófica para tais FIIs.

Todo FII tem seus defeitos #71: JFLL11

“Hotéis” de luxo para locações que podem ser de dias, meses ou anos

1. Defeitos/riscos:
1.1. Desconto insustentável da taxa de gestão, em algum ponto vão voltar a cobrar e machucar a cotação. Atualmente a relação Despesas/Receitas está em 3,8%, simplesmente insustentável;
1.2. Recebimento prioritário no repasse das operações é um benefício temporário e uma hora vai acabar (01/23), não sei qual a representatividade desse mecanismo no resultado do fundo, mas é mais uma fonte de volatilidade negativa para o fundo no futuro;
1.3. Vacância de 30% é um número preocupante;
1.4. Empreendimento VO699 conta com 50% de vacância, estou começando a duvidar do modelo de negócio adotado;
1.5. Liquidez tão baixa que pode ser ruim até mesmo para pessoas físicas;
1.6. Valor médio de locação extremamente alto, acima de R$200/m², pessoas físicas que tem poder de compra pra pagar algo assim devem preferir comprar uma casa. Somente aquelas que mudam de endereço com frequência devem optar por locais como esses;
1.7. Consideração locação de longo prazo como operações de 30 DIAS a 30 meses;
1.8. Produtos muito Gourmet possuem mais “gordura” para cair;
1.9. Vacância não diminuiu desde o início do ano;
1.10. Praticamente nunca foi operado acima do VP, então há um risco grande de haver emissões abaixo do VP;
1.11. “Pipeline robusto para futuras aquisições, de forma a consolidar o crescimento do Fundo, através de aquisições de outros produtos em desenvolvimento pela JFL”. Traduzindo: operações conflituosas;
1.12. Sou do time que acredita que a pandemia vai ter grande impacto sobre reuniões corporativas (uma reunião pela Zoom é quase de graça e não se perde tempo em deslocamento), o que deve pressionar hotéis com foco nesses clientes. Então existe a possibilidade de ocorrer uma migração Hotel para MultiFamily, que é o modelo de negócio desse FII.

2. Qualidades:
2.1. Diversificação, são poucos os fundos residenciais em bolsa;
2.2. Zero inadimplência;
2.3. Localizado em área nobre;
2.4. Sem competição pelo valor do aluguel.

3. Compraria? Não, muito Gourmet para o meu gosto. Entretanto, quem entrar cedo pode ganhar com a diminuição da vacância.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#66 BLMG11 / #67 BPML11 / #68 KNSC11 / #69 KNHY11 / #70 RFOF11

Em torno de R$9 é um ótimo preço de entrada no fundo.
Daqui a pouco o apavoro passa e a cotação volta a subir se aproximando do VP.

Para quem não gosta de STOP.
Esta chegando a hora de comprar e fazer preço médio.

Pulei fora nos 85,xx com lucro, agora os alvos na queda são 69,xx e 66,xx (69,70 foi IPO do MGFF)

vamos voltar para o fiis após 6 meses esperando nova entrada.
tmj.

Carta amarelo para essa gestora !!!
Fazendo emissão bem abaixo do VP no VISC !!
O vilg pode ser o próximo !!

Sera que o PQDP (Assim como o ABCP), se enquandrariam neste novo REFIS que foi aprovado, com desconto de 90% nas multas e juros ? Se isso puder ser feito, talvez reduza em muito a possível divida destes dois FIIs, uma vez que seria cobrado praticamente "somente" o principal. Talvez seja uma alternativa de redução de riscos futuros para estes dois Fiis

O contrato com a CEDAE será renovado nas mesmas bases do anterior, porém num prazo inferior. Palavra dos especialistas. Por isso as cotas não cairão, pelo contrário, subirão.
Isto é fato!!! Mas não é orientação para quem quer investir ou desinvestir.
Cada um faça sua análise e tome a decisão por conta e risco próprio!!!

Todo FII tem seus defeitos #70: RFOF11


1. Defeitos/riscos:
1.1. Principal posição do fundo (9,1%) é em BRCR11, o fundo de lajes vagas queridinho dos gestores de FOFs. Para quem não sabe, esse fundo de lajes já sofria com vacância antes da pandemia, não sei como está hoje, mas não estar muito melhor;
1.2. Segunda maior posição (7,8%) em KNCR11, FII de papel repleto de empréstimos de pai pra filho. A remuneração dos CRIs já não é muito boa, daí passa por 2 taxas de administração, sobra nada para o cotista;
1.3. Investimento em BRCO11 (4,1%), fundo gerido pela Bresco para desovar os imóveis desenvolvidos pela Bresco, um dos casos mais claros de conflito de interesses;
1.4. 4,3% em RBED11, o segmento educacional será no futuro o que hoje são as agências bancárias;
1.5. Apenas 3,9% em fundos HY (RBRY11), ou seja, deixou passar o boom desse segmento;
1.6. Demora em lançar os relatórios gerenciais, tive que usar o de Maio, sendo que escrevo essa análise no final de Julho;
1.7. RG longo, mas não conta com um histórico de alocação por segmento, que é muito útil para entender a cabeça do gestor.


2. Qualidades:
2.1. Investimento em BTLG11 (7,6%), que é negociado com ágio e tem feito várias emissões, isso pode garantir ganhos fáceis com emissões;
2.2. HGRU11 (5,8%) é um ótimo FII em um segmento (renda urbana) que deve repassar a inflação sem muita dificuldade;
2.3. PVBI11 (5,4%) é um bom FII de lajes, apesar de ter feito compras recentes com Cap Rates ridículo;
2.4. BLMG11 (3,7%) utiliza alavancagem e apresenta um bom Yield, mas não é o suficiente para equilibrar outros a parcela de FIIs que pagam uma miséria.


3. Compraria? Não, só de ter KNCR11 como segunda maior posição já é suficiente para eliminar esse FOF.


Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#65 RBRF11 / #66 BLMG11 / #67 BPML11 / #68 KNSC11 / #69 KNHY11

Nenhum fundamento para a cota ainda não ter despencado (muito mais) Reajuste de contrato daqui a 20 dias. Tá muito estranho

Uma dúvida de acordo com a descrição ao fazer um aporte nesse FII não é mais possível fazer a venda e obter o dinheiro investido de volta?
Sou um investidor iniciante em FII.

Não era pro MXRF11 e o HGCR11 subir com o aumento da selic?

Fundo Imobiliario não é bolsa de valores: Ex: (10.000 cotas ao preço de patimonio). Um imovel que custe 930 mil se precisar vender hoje só pego 745 mil (normal) Esse imovel alugado me dava 4.650,00/mes ou seja 0,5% (hoje estou com 33% de vacancia e recebo R$ 5.000,00/mes. Entenderam que ainda é um bom negocio.

Na ultima distribuição levou 30 dias ante de corrigir -6% , ja estamos 17 dia preso nessa distribuição por que não cai logo ?

Olá! Referente ao módulo Tributação, no Curso de Fii:

Não ficou claro para mim se as duas fichas (Ficha Renda Variável e Ficha de Bens e Direitos) são preenchidas somente no caso de Ganho de Capital, para fins de IR.

Por exemplo, se eu apenas fiz compras durante o ano (sem nenhuma venda), eu não precisarei preencher nenhuma dessas duas fichas acima, mas sempre deverei declarar os rendimentos na ficha de Rendimentos Isentos conforme o Informe que cada administrador do fundo me enviar. Certo? Como serão vários Informes, um para cada fundo, deverei preencher uma ficha de Rendimentos Isentos para cada fundo?

Quem puder me ajudar a entender, agradeço!

O que acharam do relatório gerencial? R$0,97 por cota de resultado acumulado e não distribuído? Será que pode aumentar o provento mês que vem?

Atenção cotistas do RECT11 !!!!
Rumo aos 0,40 centavos !!!
Rumo ao chão !!!

Todo FII tem seus defeitos #68: KNSC11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Tabela de CRIs não é por ordem de representatividade do PL, dificultando a análise das operações mais relevantes;
1.2. Suponho que não faça distribuição da correção monetária sem antes ter efeito caixa;
1.3. Custos de emissão elevado;
1.4. Emissão abaixo do VP;
1.5. Investimento em outros FIIs de papel (5% do PL);
1.6. Concentração elevada em CRIs da Creditas (acima de 20%), apesar de serem operações seguras, sendo lastreadas por empréstimos com residências como garantia.


2. Qualidades:
2.1. Não possui taxa de performance, compensando as taxas de ADM (1,20% a.a.), que é superior a média dos fundos de papel Middle Risk;
2.2. Possui direito de preferência em emissões, nem deveria ser uma qualidade, mas em se tratando de Kinea;
2.3. Alocação rápida;
2.4. Razão Receitas/Despesas baixa, pouco acima de 10%;
2.5. Carteira de CRIs atrelados ao CDI com ótimos prêmios (CDI + 7,02%), uma pena que represente apenas 11% do PL;
2.6. CRIs com garantias reais (alienação fiduciária);
2.7. Razão Receitas/Despesas baixa, pouco acima de 10%;
2.8. Alta capacidade de captação da Kinea.


3. Compraria? Sim, mas quem não participa de emissões tirando o máximo proveito (direitos de preferência e sobras) deveria evitar, pois emissões abaixo do VP devem continuar.


Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista


#63 PLOG11 / #64 FEXC11 / #65 RBRF11 / #66 BLMG11 / #67 BPML11

Como calculo e para que serve o PM? Significa Preço Médio?

@otuki

Professor, sobre o módulo Tributação no Curso Fii:
Não ficou claro para mim se as duas fichas (Ficha Renda Variável e Ficha de Bens e Direitos) são preenchidas somente no caso de Ganho de Capital, para fins de IR.

Por exemplo, se eu apenas fiz compras durante o ano (sem nenhuma venda), eu não precisarei preencher nenhuma dessas duas fichas acima, mas sempre deverei declarar os rendimentos na ficha de Rendimentos Isentos conforme o Informe que cada administrador do fundo me enviar. Certo? Como serão vários Informes, um para cada fundo, deverei preencher uma ficha de Rendimentos Isentos para cada fundo?

Obrigado!

Pq esse FOF não está derretendo junto dos outros?

Os imóveis/FIIs desse fundo são de um barro especial?

Teve sim muita compra cara nas emissões recentes!!!

Disse a frase acima a exaustão, fui massacrado, mas agora começa a aparecer até mesmo gestor comentando a respeito:

Já marcado no exato momento:
https://www.youtube.com/watch?v=Ma8ZQIRfLSM&t=970s

Os parentes aprontam (VISC e XPML) e quem paga a conta é o HSML11 sacanagi

Deixe o mercado Girar vamos operar o GAP de 2% aberto. em 20 pregoes chegaremos no Gatilho.