COMENTÁRIOS POSTADOS

Todo FII tem seus defeitos #19: AFCR11

1. Defeitos/riscos:
1.1. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 1: dividir o saldo acumulado com novas cotas em emissões;
1.2. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 2: aumenta o risco, uma vez que se houver default o investidor só terá recebido os juros até o momento;
1.3. Devedor não pagar mensalmente a correção monetária (CM) 3: Impossibilita conhecer verdadeiramente a capacidade do devedor pagar sua dívida, pois pagar somente o juros é moleza, quero ver é pagar juros + correção monetária + amortização todo mês;
1.4. Administrador (CM Capital Markets) pouco conhecido, não sei dizer se envia direitinho o informe de rendimento ou se tem um bom suporte;
1.5. Taxa de performance sobre CDI;
1.6. Muitos projetos com obras em fases iniciais ou intermediárias e tivemos um grande aumento dos custos de construção e os CRIs não possuem fundos de obra (ao menos não consta nas garantias do RG);
1.7. Vencimento dos CRIs muito próximos, logo vai exigir novas alocações da gestora. Além de que os novos CRIs provavelmente serão já sem a isenção de tributação;
1.8. Baixa liquidez no mercado secundário;
1.9. Baixa capacidade de originação de novos projetos, pois já faz algum tempo que todos os recursos foram alocados, a cota no secundário favorece uma emissão a VP e ainda não tivemos o anúncio de nova captação;
1.10. Concentração no Rio Grande do Sul, estado onde o governo estadual está quebrado;
1.11. Pouco diversificado, por enquanto, CRI Life Park, por exemplo, representa 24% do VP;
1.12. Incorporação vertical não possui TIR (Taxa Interna de Retorno) tão elevadas como as de loteamento (até 30% a.a.) e multipropriedade (+30% a.a.). E as taxas dos CRIs são bem elevadas (12 a 14% + IPCA), o que teoricamente comprime bastante a rentabilidade do incorporador;
1.13. Relatório Gerencial não apresenta a razão PMT, indicador fundamental para se analisar a saúde de um CRI pulverizado.

Bom dia, pessoal! Alguém chegou a calcular o yield e a possível distribuição de rendimentos?

Tentei fazer uma conta, mas não tenho certeza, pois me pareceu bem elevado. Cheguei em 1,17 p/ cota com um dy de 14,06% a.a. Considerando a cota em R$ 100,00.

Este fundo ficou neste mês com resultado acumulado negativo. Distribuiu todo resultado acumulado para manter um rendimento constante.

62 cotistas, apenas???

Resultado acumulado não distribuído: 0,47/cota
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=183641

"O resultado do Fundo foi positivamente afetado pelo maior reconhecimento de correção monetária que estava acruada nos papéis, uma vez que o Fundo distribui apenas resultado no regime de caixa"

"Portfólio composto de CRIs com boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Por este motivo, existe prêmio implícito nas taxas dos papéis"

"A estratégia de ganho de capital tem como objetivo gerar retornos recorrentes e não pontuais."

Bom dia!
XP recomendando compra, como em objetivo R$95,xx. De uma olhada no gráfico, acredito que fez fundo, achei a assimetria muito interessante, ou seja tem + espaço pra subir, que cair. nunca tive esse fundo, Devo embarcar nessa hoje!
Disclaimer: por sua conta e risco!

Os rendimentos acumulados do semestre serão pagos no inicio de julho com data com de junho?

Na opinião de vocês qual a probabilidade de desocupação da Agência Rio Branco e redução da área locada do Edifício Sede em BH. Com a tendência ao home-office será que não aumentam as chances disto ocorrer? E, em ocorrendo, será que será fácil local ou vender o imóvel? Tem alguém aqui que conheça bem o banco, funcionários, para ter uma visão mais assertiva sobre isto?

Alguém sabe quando terão que por o pessoal da XP pra pedir moedas nos semáforos de Macaé pra pagar nossos dividendos aqui?

Só passando para avisar que quem começou a comprar lá nos 103 e fui fazendo um bom preço médio até os 96 , alguns já estão no lucro hein . Cotação bateu 99,75 ! Forte abraço aos críticos! É importante acompanhar o portfólio do fundo antes de julgar ....

Entrei no IPO não para de cair, deu uma ensaiada em subir em maio mas já esta 95 e parece que vai cair mais, agora to na dúvida se sigo comprando cotas, fiz isso a 98 e não deu muito certo kkkk

Amigos, me tira uma dúvida!

Incorporação Residencial são os prédios e Urbanização são os grandes loteamentos ?

10/06/2021
Cota HGFF11 = R$ 83,05
Ah... se eu soubesse, naquele dia o que sei agora, eu não seria esse ser que chora, eu não teria comprado você!

1,153678106

Data do pagamento: 17/06/2021

No dia 13/05, um dia antes do aviso do AGE da emissão, o preço estava em R$ 109,31.

Muita gente fez pré-arbitragem e deu uma boa queda ficando na faixa dos R$ 107 durante vários dias, tive um pouco de paciência e não vendi. Até aproveitei pra comprar umas cotinhas pra fazer um swing trade.

Agora com essa notícia do IPCA a 8,06%, deu uma boa revivida no preço que voltou a R$ 109,36, acima do que estava antes do aviso que teria emissão. Pra quem ainda não vendeu, me parece uma ótima oportunidade pra vender e participar da oferta pública.

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Pela primeira vez , estou receoso de operar rateio no M.A…Só eu que acho que o rateio será pequeno?! Já retifiquei umas 7 vezes o meu pedido - sempre reduzindo ….Alguém mais nessa situação?

Pessoal, boa noite.

Sou novo como investidor do DEVA11 e recentemente vi que o movimento da tributação sobre os dividendos está ficando mais forte. Como o fundo é majoritariamente formado por CRIs, qual a opinião de vocês? Acham que os fundos imobiliários vão entrar nessa proposta do governo e serão taxados? Se sim, quanto vcs acham que pode ser impactado?

Eu tenho lido muito sobre o assunto e estou otimista. Até encontrei uma avaliação no youtube que aborda a possibilidade de não ser taxado por conta do FI AGRO e que, nesse caso, os FIIs podem se tornar ainda mais atraentes para o mercado https://youtu.be/XOuQ927QtAg

Obrigado.

adoraria ver deva11 a 100,00, seria maravilhoso

Boa tarde pessoal.
Já tem o valor do rateio do MA ??

Comprei 11 cotinhas hoje a 130 só pra entrar no fundo. Como minha meta é ter FIIs para além da vida, acredito que terei ainda uns 40 anos pra ir baixando o PM nas emissões. Mesmo nesse preço dá quase 0.90% de yield e como eu nunca vendo cota nenhuma não há que se falar em perda de dinheiro. Alguém mais tem estratégia de ter os FIIs por longooooo prazo, deixando inclusive pra sucessão aos herdeiros?

Boa tarde a todos! Alguém tem ideia de quando as subscrições e sobras irão virar cotas?

Boa tarde, queria uma ajuda dos mais experientes. Tenho 150 cotas de BCRI a um preço médio de 103,00 quero ficar com 180 cotas, fiz várias contas e não consegui chegar a uma conclusão final. O que vale mais á pena, apenas comprar 30 cotas na subscrição ficando com PM 103,83 ou pensei em fazer uma operação vendendo 100 cotas das minhas atuais e subscrever e aquirir sobras de 130 cotas tendo um lucro na venda, ficando 2 mesês sem os rendimentos das 100 cotas vendidas e no final aumentar meu preço médio para 106,30?

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Eu não sei se isso é consenso de todos aqui, mas esse é um fundo que nasceu com problemas de liquidez by design: oferta pequena + histórico de antigos cotistas da TRX com dinheiro empacado...

Mas o que tem me chamado a atenção hoje, é que o pessoal cujos "açeçores" os colocaram na oferta está tentando sair desesperadamente após ter entrado lá no ~104: no book de venda, praticamente só tem XP apregoando na pedra, e hoje um gorila mandou uma ordem, aparentemente TWAP, que simplesmente amassou o mercado pela falta de profundidade no book. Passou o dia inteiro agredindo com esse padrão 2-7-7-2-7-7 e por aí vai...

Isso me frustra muito: quem foi o indivíduo que provavelmente instruiu o cliente a mandar uma ordem cagada desse tipo sem sequer olhar a profundidade do book ou o volume negociado diário? O mesmo cara que meses antes o havia colocado na oferta por conta de um sistema de incentivos errados... É mole? Isso aqui não é equities, que dá pra mandar um algo fazer VWAP e TWAP com quase certeza de que não vai estragar o papel.


Pra quem não tem restrições de liquidez no curto/médio prazo, com uma distribuição normalizada de ~53 centavos, já considerando as reduções de alugueis do imóvel Madureira e o Jandira (hipótese que eu considero agressiva), o fundo nesses níveis tá entregando um yield projetado de quase 8.3% a.a.

No pouco tempo que estudo esse mercado de Real Estate (meu background vem de US Equities), parece ser uma boa alocação marginal de capital se você acreditar que a Atento não vai entregar nenhum imóvel no médio prazo (me incluo nesse grupo).