COMENTÁRIOS POSTADOS

Assembleia 04/05/2020

a) Autorização para que cotistas ligados ao Gestor e ao Administrador possam votar na Assembleia, nos termos do artigo 24, §2º, inciso II da ICVM 472 e item 15.3.3 do Regulamento do Fundo;

b) Permissão expressa para a realização de operações de compra e/ou venda, pelo Fundo, de ativos financeiros ou valores mobiliários emitidos ou devidos pela Administradora ou por instituições financeiras integrantes de seu grupo econômico, mais especificamente operações compromissadas lastreadas em títulos públicos ou privados, de liquidez diária, exclusivamente para fins de zeragem de caixa do Fundo;

c) Alteração do item 5.1.1, (a) e (b) do Regulamento, de forma a permitir que o Fundo adquira Letras de Crédito Imobiliário e Letras Hipotecárias de instituições financeiras com rating igual ou superior a “A-” em escala nacional ou equivalente, atribuída por Standard&Poors, Fitch ou Moody’s;

d) Alteração do item 15 do Regulamento do Fundo, de modo a incluir a previsão da possibilidade de convocação das assembleias gerais do Fundo através de anúncio em periódico;

e) Alteração do item 9.7 do Regulamento do Fundo, de forma a alterar o montante máximo do Capital Autorizado para R$ 5.000.000.000,00 (cinco bilhões de reais);

f) Inserir item, no Capítulo II do Regulamento do Fundo, para determinar que o Gestor e a Administradora não têm qualquer responsabilidade solidária entre si, respondendo cada um por eventuais prejuízos que sejam causados ao Fundo em virtude de suas condutas culposas ou dolosas e contrárias à lei, ao Regulamento e aos atos normativos expedidos pela CVM, nos termos do Art. 1.368-D do Código Civil, e de acordo com os limites que vierem a ser definidos em regulamentação específica pela CVM.

NOS COMENTÁRIO INSTRUÇÃO DE COMO VOTAR PARA QUEM NÃO RECEBEU E-MAIL DA MODAL

Entendo a passividade e alinhamento dos atuais cotistas do KNRI11 com a atual gestão do fundo e que participam deste fórum, porque eles torcem para que o valor da cota se valorize, mas importante não ignorar, que a gestão do fundo errou e que isto resultou em reflexos negativos no valor da cota. Decisões, que sistematicamente prejudicam os cotistas do fundo, certamente vão estimular estes cotistas a vender suas cotas, como única defesa de uma gestão que despreza a fidelidade de seus cotistas. Aproveito também para lembrar, que os FIIs são dos cotistas e que os gestores são remunerados para trabalhar para que o fundo gere os retornos esperados e se isto não acontecer por decisões equivocadas, só vão em prejuízo dos próprios cotistas.
Assim para ser objetivo relaciono as últimas decisões do gestor do fundo:
1. Embora previsto no regulamento, a emissão de novas cotas sem direito de preferência prejudica seus cotistas e beneficia clientes do Banco Itaú. Isto é um fato. Como um dos maiores fundos do mercado e provavelmente também com o maior número de cotistas, não pode manter esta regra em seu regulamento, que apesar de ser legal é imoral. As emissões para distribuição segundo a res. 400 se destina a estratégia de aumentar a pulverização de cotas, de modo a melhorar a liquidez, o que não é necessário tendo em vista das características do KNRI11;
2. O anúncio da nova emissão de cotas foi feito através da convocação de AGE no dia 17/02/2020, portanto quase um mês antes da crise do COVID-19 chegar ao Brasil. Neste dia a cotação fechou em R$ 178,34 e no dia seguinte, 18/02/2020 a cotação fechou em R$ 164,23 com uma queda de quase 8%;
3. No dia 11/03/20, agora sim em plena crise do COVID-19, divulgou fato relevante aprovando a realização de nova emissão de cotas, em preço baseado no VPA, mas a ser definido quando do anúncio de início da distribuição e acrescido 1,3%. No dia seguinte a cotação fechou em R$ 148,75 com queda de quase 17% sobre o preço do dia 18/02/2020;

Gosto muito deste fundo pela qualidade dos locatários e rentabilidade dos 4 imóveis atuais. Aderi a 3a emissão.
Recebi a consulta formal pelo correio para aquisição do imóvel atento: confesso que fiquei decepcionado pelo fato de não informarem o valor do contrato de locação somado ao fato de ter apenas 28 meses restantes de contrato. Meu voto é NÃO. Eles que vão em busca de imóvel melhor.

Vocês acham que o XPLG11 vai recuperar logo da queda pelo corona vírus, tal como houve recuperação do HGLG11?

Coisas que só vemos em um bull market:

-33% Compra do local de trabalho da gestão do FII (Risco de conflito de interesses altíssimo)
-20% locado para WeWork

Rolo em 53% do fundo, quem entrou no IPO sabendo desses 2 itens foi muito corajoso!

Apenas um comentário de um investidor estudando um fundo que ele tem interesse em comprar pela primeira vez, portanto, sem rage.

Aos "Cavaleiros do Apocalipse", deste Fórum, que estão indignados com a recuperação de valor das cotas dos FII´s.
A média de pagamento dos Dividendos da maioria dos FII´s de Papel estão em torno de 0,70 a 0,80 ao mês.
Havendo uma grande depressão, como estes "Cavaleiros do Apocalipse" predizem, digamos que estes dividendos vão cair em 50% ficando em torno de 0,35 a 0,40% livres do Imposto de Renda.
Pergunta: Quem ou Qual investimento em Renda Fixa, em uma grande depressão, vai pagar melhor do que isto ???

Primeiro relatório gerencial do fundo Tordesilhas:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=90282

Qual é o mês limite para a distribuição, sendo que a cada 6 meses o fundo tem que distribuir dividendos por força da lei.

Prezados colegas cotistas, este Fundo apresenta muitas características interessantes e, de certo modo, difíceis de se estimar qual seria um valor atraente de entrada/compra, dado o fluxo de caixa proveniente da venda do segundo imóvel anteriormente pertencente ao Fundo.
Fiz as minhas contas, e tentei retornar ao básico, ou seja, qual o valor do imóvel, e quantas cotas existem atualmente, e com base nos dados deste site, encontrei que o imóvel que permaneceu na carteira do Fundo vale R$86,900,000, segundo a última avaliação, que deve estar desatualizada. Para a quantidade de cotas de 1,798,000 isto equivale a R$48,33 por cota de VPA, apõs o pagamento das amortizações programadas para ocorrer ao longo do ano de 2020/2021, conforme relatório gerencial.
Após as amortizações estarem concluídas, o aluguel será de R$722,000, reajustado pelo IGP-M, e com a distribuição de 95%, estimo o valor de R$0,38/mês, mais as correções monetárias.
O procedimento correto para o investidor sério, de longo prazo, seria o de imediatamente reinvestir mensalmente os dividendos e amortizações em novas cotas, as quais deverão CAIR para algo em torno de R$48,33, e então ele deverá ter um bom negócio, ainda que isso seja contra-intuitivo, na medida em que ele comprará cotas mensalmente, cada vez a um preço mais barato. Ao final do processo de QUEDA, ele passará a receber R$0,38/mês, todavia sobre um montante maior de cotas adquiridas com as amortizações mensais.
Interessante notar que, pelo EXCEL, caso as cotas esteja em valor ACIMA destes mencionados, então o negócio será EXCELENTE, a menos para aqueles que não comprem novas cotas, e estejam apenas interessados na valorização imediata das cotas, situação que, na maioria dos casos, ocorre aos desavisados e desatentos, incapazes de ler os relatórios e outras informações relevantes.
Gostaria de comentários dos cotistas atuais conscientes. Abraços e bons investimentos!

@Ocaba,

Na sua abc do ibov já chegou no alvo ou está lá perto dos 85k?
Também estou trabalhando pensando numa abc no Ibov, para em seguida termos uma onda 3 de queda.
Vi num outro tópico que você entende que o mercado está fazendo preço sobre o vírus e não sobre a economia. Concordo com isso também. A questão é que os BC do mundo todo está socando liquidez e isso na minha opinião deve fazer os ativos subirem sem fundamentos. Seria a bolha final. O problema é saber até onde isso pode ir. Numa abc normal seria até os 85k. Mas não descarto procurarmos o teste da antiga lta nos 97k.

Bom dia,

Prezado professor Otuki,

O que significa o terno earn-out em fundos imobiliários? Esse foi o conceito que encontrei: "desembolso de pagamento, mediante cumprimento de metas operacionais de resultado", mas não consegui entender, o senhor pode explicar melhor? Trata-se da venda do Galpão Safira do HGLG11.
Obrigado pela ajuda.

Atenciosamente,

Daniel Cristiano Ferrari

Alguém saberia dizer pq o prédio do Alphaville apresenta 50% de vacância? Foi algum inquilino pesado que saiu de uma hora pra outra?

esse fundo tem prazo determinado ou indeterminado?

Carta vazada: O fundo ''Black Swan'', que obteve um retorno de 4.000% no último trimestre, alerta que uma queda maior está chegando

Theron Mohamed
10 de Abril de 2020 às 06:33

https://markets.businessinsider.com/news/stocks/leaked-letter-black-swan-universa-4000-percent-warns-market-crash-2020-4-1029082525