COMENTÁRIOS POSTADOS

HGCR11 e JURO11 -- curiosamente com ágios nas alturas. não sei se foi uma debandada para crédito HG que provocou isso. HGCR11 com guidance de R$ 1,10 neste semestre e, provavelmente, indo para R$ 1,00 semestre que vem. JURO11 com o VP estacionado em set./23 e, depois do distribuição, deve começar out./23 com VP nos R$ 102.

Olá pessoal, aos que estão mais tempo e conhecem o fundo de perto. É um bom momento para entrar? Fundo com 4 imóveis e 5 inquilinos, que na minha opinião estão boas pelo tamanho do fundo com um certo DY mais elevado do setor, o que se torna mais atrativo, mas as condições atuais do fundo compensam?

Olá pessoal, aos que estão mais tempo e conhecem o fundo de perto. É um bom momento para entrar? Fundo com 3 imóveis e 5 inquilinos, que na minha opinião estão boas pelo tamanho do fundo com um certo DY mais elevado do setor, o que se torna mais atrativo, mas as condições atuais do fundo compensam?

Olá pessoal, aos que estão mais tempo e conhecem o fundo de perto. É um bom momento para entrar? Fundo com 2 imóveis e 2 inquilinos, que na minha opinião são poucos, inquilino com um certo problema com o contrato, mas contudo com um certo DY mais elevado do setor, o que se torna mais atrativo, mas as condições atuais do fundo compensam?

"19% em caixa"
Pessoal, me ajudem por favor. Normalmente este caixa rende algo como 100% CDI. Porém no RG não é possível encontrar a alocação destes 19% do PL nem mesmo na planilha de ativos.
É impressão minha ou isto está rendendo ROSCA?

que amanhã comece uma ótima semana de destruição automatizada -- BTG e XP, contamos com vocês! extraçalhem tudo, sem dó (como sempre).

Mais uma vez a gestora Hectare testa os seus cotistas para saber o grau do “índice otário”!
Na surdina, em ago/23, compraram (com o meu, o seu, o nosso $) 3131 cotas do HCST 11 (da própria, para prédios estudantis de renda (que não gera renda) – com 1 prédio operando, 1 em construção, e 2 terrenos comprados há 2 anos, que há mais de ano está “revisando orçamentos da construção”.
Pior: pagaram $ 100/cota, sendo que valor mercado é $ 50 – porra, que absurdo!
Daí, vc busca os motivos do absurdo nos documentos de divulgação obrigatória (que não estão no site da gestora!) e entende o óbvio: Em jan/23, HCST 11 tinha caixa de $ 2,1mm; em abr/23, $ 1,4mm; em mai/23, $ 1mm; em jun/23, $ 592mil; em 08/23, tinha o montante de $ 31 mil reais no caixa...e um prédio em construção! E agora? Para a obra ? “Ah! Mas tem o primo rico HCTR! – então, vamô lá buscar uns $ 300 mil pra resolver o mês!” CVM!! Até quando?

Mais uma vez a gestora Hectare testa os seus cotistas para saber o grau do “índice otário”!
Na surdina, em ago/23, compraram (com o meu, o seu, o nosso $) 3131 cotas do HCST 11 (da própria, para prédios estudantis de renda (que não gera renda) – com 1 prédio operando, 1 em construção, e 2 terrenos comprados há 2 anos, que há mais de ano está “revisando orçamentos da construção”.
Pior: pagaram $ 100/cota, sendo que valor mercado é $ 50 – porra, que absurdo!
Daí, vc busca os motivos do absurdo nos documentos de divulgação obrigatória (que não estão no site da gestora!) e entende o óbvio: Em jan/23, HCST 11 tinha caixa de $ 2,1mm; em abr/23, $ 1,4mm; em mai/23, $ 1mm; em jun/23, $ 592mil; em 08/23, tinha o montante de $ 31 mil reais no caixa...e um prédio em construção! E agora? Para a obra ? “Ah! Mas tem o primo rico HCTR! – então, vamô lá buscar uns $ 300 mil pra resolver o mês!” CVM!! Até quando?

O gestor que desenvolveu a tese do HOFC (originalmente RBCO da RB Capital) hoje está à frente da Inter Asset e já anunciou um novo FII Corporativo.

FATO IRRELEVANTE - HGRE11

Administrador do Martiniano Center será a Lumine?

https://www.lumine.adm.br/shoppings/martiniano-center
https://www.lumine.adm.br/images/shoppings/Complexo%20Martiniano/Apresentac%CC%A7a%CC%83o%20Martiniano.pdf

Se você iniciou seus investimentos em FIIs com uma mentalidade de curto prazo, os FIIs provavelmente trouxeram uma "surpresa" desagradável nos tempos recentes. Fundos imobiliários são investimentos planejados para médio a longo prazo. Toda a regulamentação dos FIIs é construída com essa perspectiva. Nenhum fundo realiza mudanças significativas que alterem seu patamar em apenas um ano sem fazer uma grande venda, subscrição ou recorrer à alavancagem. Em todos os cenários, leva tempo para que os ativos investidos mostrem performance. Esta performance varia conforme o tipo de ativo investido. Se não estiver satisfeito com os riscos percebidos e uma queda ocorrer, lembre-se: a recuperação pode demorar, assim como uma nova queda após uma recuperação.

Em resumo, se você não gostou do investimento em algum CRI especifico, imóvel ou ativo pelo fundo, independente do motivo, o momento ideal para saída seria logo após a compra desses ativos pelo fundo. Se ainda mantém o investimento, tem duas opções: vender, reconhecendo o prejuízo e usando a experiência como aprendizado (isso envolve uma gestão de risco adequada, sem ter "apostados todas as fichas" em um único fundo) ou aguardar um sinal concreto de melhora.

No caso do HCTR11, esta melhora começou a se manifestar recentemente e pode (ou não) consolidar-se nos próximos meses, o caminho mais sábio nesse cenário seria acompanhar.

O caminho menos óbvio, e com certeza mais arriscado, é uma visão mais otimista, considerando que um fundo que rende cerca de R$ 0,50 em seu pior momento e atualmente é negociado a R$ 30.
- Desconsiderei os 0,17, pois não possui perenidade nisso, já que IPCA historicamente é positivo e a gestão informou que é momentâneo, advindo que fez caixa nesse mês e fará no próximo.
- E os ativos da carteira do HCTR não são todos protegidos contra deflação e por isso é mais afetado pela mesma, como o Recr, diferentemente do Deva e Urpr por exemplo, que possuem 99% de proteção contra deflação.

Parece q aquela narrativa de q os shoppings para público B e C iriam se dar bem foi por água baixo...
"Os shoppings do grupo (Allos: Aliansce e BrMalls) no Rio de Janeiro – Bangu, Carioca, Caxias e Grande Rio – foram os que mais tiveram saídas."
Shoppings fecham 127 lojas em agosto. Polishop, Ponto e Imaginarium lideram
https://www.infomoney.com.br/negocios/shoppings-fecham-127-lojas-em-agosto-polishop-ponto-e-imaginarium-lideram/?utm_term=Autofeed&utm_campaign=echobox&utm_medium=social&utm_source=Facebook&Echobox=1696183652&fbclid=IwAR2AX1bcCkmdp_jv3dZl7kZcu0TWUSqmno_m13ExpuJUJHEF1cjaUEVVMeQ

Para avaliar o exito de um fundo em gerar rendimento, entendo que deveríamos analisar os dividendos pelo valor patrimonial e comparando alguns fundos de fiagros com relação do ultimo dividendos pelo valor patrimonial, temos:

VGIA11 – VP 9,51 = dividendos 1,37%
FGAA11 – VP 9,58 = dividendos 1,36%
KNCA11 – VP 103,34 = dividendos 1,07%
NCHB11 – VP 90,81 = dividendos 1,01%
QAGR11 – VP 57,66 = dividendos 0,75%
BTAL11 – VP 104,01 = dividendos 0,68%
BTRA11 – VP 125,65 = dividendos 0,45%

(obs: é claro que na aquisição de cotas devemos analisar o preço de mercado e outros fatores)

Para avaliar o exito de um fundo em gerar rendimento, entendo que deveríamos analisar os dividendos pelo valor patrimonial e comparando alguns fundos de fiagros com relação do ultimo dividendos pelo valor patrimonial, temos:

VGIA11 – VP 9,51 = dividendos 1,37%
FGAA11 – VP 9,58 = dividendos 1,36%
KNCA11 – VP 103,34 = dividendos 1,07%
NCHB11 – VP 90,81 = dividendos 1,01%
QAGR11 – VP 57,66 = dividendos 0,75%
BTAL11 – VP 104,01 = dividendos 0,68%
BTRA11 – VP 125,65 = dividendos 0,45%

(obs: é claro que na aquisição de cotas devemos analisar o preço de mercado e outros fatores)

Para avaliar o exito de um fundo em gerar rendimento, entendo que deveríamos analisar os dividendos pelo valor patrimonial e comparando alguns fundos de fiagros com relação do ultimo dividendos pelo valor patrimonial, temos:

VGIA11 – VP 9,51 = dividendos 1,37%
FGAA11 – VP 9,58 = dividendos 1,36%
KNCA11 – VP 103,34 = dividendos 1,07%
NCHB11 – VP 90,81 = dividendos 1,01%
QAGR11 – VP 57,66 = dividendos 0,75%
BTAL11 – VP 104,01 = dividendos 0,68%
BTRA11 – VP 125,65 = dividendos 0,45%

(obs: é claro que na aquisição de cotas devemos analisar o preço de mercado e outros fatores)

Para avaliar o exito de um fundo em gerar rendimento, entendo que deveríamos analisar os dividendos pelo valor patrimonial e comparando alguns fundos de fiagros com relação do ultimo dividendos pelo valor patrimonial, temos:

VGIA11 – VP 9,51 = dividendos 1,37%
FGAA11 – VP 9,58 = dividendos 1,36%
KNCA11 – VP 103,34 = dividendos 1,07%
NCHB11 – VP 90,81 = dividendos 1,01%
QAGR11 – VP 57,66 = dividendos 0,75%
BTAL11 – VP 104,01 = dividendos 0,68%
BTRA11 – VP 125,65 = dividendos 0,45%

(obs: é claro que na aquisição de cotas devemos analisar o preço de mercado e outros fatores)

Para avaliar o exito de um fundo em gerar rendimento, entendo que deveríamos analisar os dividendos pelo valor patrimonial e comparando alguns fundos de fiagros com relação do ultimo dividendos pelo valor patrimonial, temos:

VGIA11 – VP 9,51 = dividendos 1,37%
FGAA11 – VP 9,58 = dividendos 1,36%
KNCA11 – VP 103,34 = dividendos 1,07%
NCHB11 – VP 90,81 = dividendos 1,01%
QAGR11 – VP 57,66 = dividendos 0,75%
BTAL11 – VP 104,01 = dividendos 0,68%
BTRA11 – VP 125,65 = dividendos 0,45%

(obs: é claro que na aquisição de cotas devemos analisar o preço de mercado e outros fatores)

Para avaliar o exito de um fundo em gerar rendimento, entendo que deveríamos analisar os dividendos pelo valor patrimonial e comparando alguns fundos de fiagros com relação do ultimo dividndos pelo valor patrimonial, temos:

VGIA11 – VP 9,51 = dividendos 1,37%
FGAA11 – VP 9,58 = dividendos 1,36%
KNCA11 – VP 103,34 = dividendos 1,07%
NCHB11 – VP 90,81 = dividendos 1,01%
QAGR11 – VP 57,66 = dividendos 0,75%
BTAL11 – VP 104,01 = dividendos 0,68%
BTRA11 – VP 125,65 = dividendos 0,45%

(obs: é claro que na aquisição de cotas devemos analisar o preço de mercado e outros fatores)

Aos mais experientes em renda variável e fundos imobiliários, HGBS11 distribuiu R$2,00 em ago e set, houve um aumento em relação ao meses anteriores, esse aumento é por qual motivo? Reajustes de alugueis? Venda de algum imóvel?

Ainda me surpreendo como certos tipos polemistas são bem aceitos em nossa querida e sofrida Nação. O que me faz lembrar de como a falta de priorização em Educação traz danos extensos e duradouros.

Apenas para pontuar, o novo gestor, Mauro Lima, é o mesmo que na RB Capital brindou o mercado com o HOFC (originalmente RBCO)
https://www.youtube.com/live/l9ZDddt-9VI?si=A17M1E93fS2jKJ0l

No HOFC comprou imóveis corporativos mal localizados e cheios de problemas que exigem investimentos relativamente elevados, não reservou caixa pra realizar os investimentos necessários (sem resolver os problemas dificílimo encontrar novos inquilinos). Além disso as compras foram alavancadas, com carência e com RMG insustentável. Armou várias bombas e todas estouraram na cara do cotista.

Já chegou na Inter fazendo emissão 20% abaixo do VP pra realizar aquisições conflitadas, alavancadas e já anunciou que vem ae o FII Corporativo da Inter.

Uma coisa ele deixou claro: nem ele, nem a familia dele investe nos fundos que ele é gestor. Não tem skin in the game.

https://onz1.blogspot.com/2023/10/ipca.html -- IPCAs que influenciam rendimentos em set./23
-- classificação das zonas: (>= 0,5%) rendimento nominal alto (>= 1%) rendimento nominal muito alto

Genial Luan -- https://www.youtube.com/watch?v=4rEo3Uu7jOs -- 01/10/2023 - O Principal dado do mês sai essa semana. Prepare-se! | Resumo Semanal Trader

Remuneração da Poupança

O que é a remuneração básica da poupança?
70% da meta da taxa Selic ao ano, mensalizada, vigente na data de início do período de rendimento, enquanto a meta da taxa Selic ao ano for igual ou inferior a 8,5%. Quando a taxa Selic ao ano for superior a 8,5%, a remuneração da caderneta de poupança é de 0,5% ao mês (6,17% a.a.), mais a variação da TR. Os valores depositados em poupança são remunerados com base na taxa referencial (TR), acrescida de juros de 0,5% ao mês.
Os valores depositados e mantidos em depósito por prazo inferior a um mês não recebem nenhuma remuneração.

Como calcular a TR?
O valor da TR é calculado diariamente e é sempre um pouco menor que o da Taxa Básica Financeira (TBF). Esta, por sua vez, é calculada com base nas taxas médias praticadas entre os investidores nas negociações de títulos públicos prefixados, que são as Letras do Tesouro Nacional (LTN) -- Tesouro Direto Prefixado.

Qual a correlação entre Poupança e IPCA?
aguardemos o @TiagoPS.

Para quem quiser mensurar visualmente o impacto do IPCA nos rendimentos dos FIIs de Crédito IPCA+
https://statusinvest.com.br/ipca -- sugestão: selecione 5 anos e analise os 2 últimos meses.

Analisando o Shape da compra do imóvel Pueri Domus

Alianza Trust, a.k.a., Alzirão, você demorou vários meses para começar a alocar os recursos captados, não é mesmo? O que você estava fazendo com o suado dinheiro do @WilsonM e outros sócio torcedores?

WOW!!! Look at Him! Compra de imóvel renda urbana em uma região muito adensada, quem você pensa que? O HGRU11, o Rei dos trades de imóveis?

Analisada a região, que é o mais importante, vamos olhar para o imóvel em si... Se trata de uma escola... Nada mal, parece ser uma escola bem AESTHETIC!!! Será se os monstrinhos vão manter as coisas arrumadinhas assim? Espero que sim... Espero também não encontrar nenhuma Gay Pride Flag nas instalações, ensinar a respeitar pessoas homossexuais tudo bem, mas banheiro misto não é o certo, para isso temos as visitas na casa da priminha/priminho, pelo menos era assim que funciona no interior, na capital também temos essa tradição? I don't know, you tell me.

Localização Check, Imóvel Check, o próximo é o inquilino... Pueri Domus... Esse nome cheira a dinheiro, os pais desses baixinhos devem ter bastante dinheiro, mas e a empresa em si, será se também está nadando em dinheiro?

O quarto ponto de análise será o contrato. Temos aqui um atípico de 5 anos... Será se esse tempo é suficiente para o fundo recuperar os recursos investidos?

Por último vamos falar dos valores transacionados... R$95 milhões é muito dinheiro não é mesmo, e temos também R$5MM de Earn Out, parece que não sou o único que gosta de colocar palavras em inglês no meio das frases, não é mesmo?

Como bem pontuado pelo Teacher Arthur, é bem provável que o Earn Out na compra do ativo seja devido a pendências na papelada da compra do imóvel. Que rolos seriam esses? Alzirão, você está fazendo ROLO novamente? O ROLO vicia, não é mesmo?

Parece que quem está vendendo o imóvel não é a escola em si, mas um terceiro. É com esse proprietário misterioso que você está comprando a MAGIC PILL, I don't know, you tell me...

Após analisar o Fato Relevante e os depoimentos do pessoal aqui e do Prof Arthur eu já tenho o meu veredicto...
BOA AQUISIÇÃO! Sim, já fiz várias críticas a imóveis educacionais, mas nesse caso se trata de uma escola básica, que será muito menos afetada pela migração para o online, afinal de contas os catarrentos precisam de espaço para gastar suas energias, não é mesmo? Além disso, a localização é inquestionavelmente boa e para um portfólio que tem imóvel em favela do Rio de Janeiro, essa aquisição com certeza está acima da média do fundo.

Imóvel adquirido:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=530136
Minha planilha de fundos de tijolos:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1LkAeywSd7rLEoTAiQsNHq00TMdzVf4QpoxA2USKIOK4
Minha análise do fundo:
https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/04/todo-fii-tem-seus-defeitos-100-alzr11-20.html