Algumas considerações sobre o novo RG que saiu na quinta feira dia 29/Set, e tb sobre a nova emissão:
O gestor informou em varias lives recentes que a carteira do fundo já esta em maturação - grande parte dos ativos já foi performada e, portanto, grande parte das receitas que o fundo recebe são as prestações de unidades já entregues. Para que o fundo cresca de forma sustentável, tem que investir no desenvolvimento de novos ativos, que serão os responsáveis pela geração de receitas nos próximos anos. Portanto, na minha opinião esta nova emissão agora faz muito sentido, tanto pelo momento favorável para captação de recursos para este tipo de ativo como pela estratégia do fundo, que alias eh bem clara.
Alguns pontos importantes do RG:
Sobre os rendimentos: estão em linha com o guidance informado nos últimos RGs. Talvez caiam um pouco após a emissão uma vez que a distribuição sera para um nr maior de cotas, mas devem se manter em um bom patamar por muito tempo devido as receitas oriundas dos ativos performados (entregues) e que estão em fase de repagamento.
Impacto da deflação: do RG: “Por fim, conforme explanado no relatório do mês anterior, é importante enfatizar que a nova deflação observada no IPCA de agosto (-0,36% no mês), bem como a perspectiva de continuidade da tendência de redução dos patamares inflacionários, não gera impactos diretos e de curto prazo nas distribuições de lucros dos empreendimentos em que o Fundo detém participação societária”.
Para entender o perfil dos empreendimentos e de rendimentos do TGAR eh importante entender a linha de atuação do fundo, principalmente este ponto do RG: “Vale lembrar que os compradores de unidades imobiliárias da tipologia loteamento aberto, em sua maior parte, não são atendidos pelo financiamento bancário tradicional a taxas subsidiadas, cabendo ao Fundo esse papel. Neste escopo, a Gestão calibra os juros incidentes no financiamento ao comprador final de um lote levando em consideração diversos fatores, como, por exemplo, demanda pelo empreendimento, condições socioeconômicas da região em questão, condições comerciais usuais de cada localidade, entre outros.”. Em resumo, o principal mercado do TGAR eh o desenvolvimento de loteamentos, segmento que não eh usualmente atendido por bancos e financiadoras, e que portanto segue a sua própria metodologia de precificação de ativos e de financiamento. Adicionalmente o TGAR tem posições em equity e em divida em vários de seus ativos. Em resumo comparar o TGAR com fundos de recebíveis, tijolos ou desenvolvimento puro não seria uma analise adequada, ao contrario.
Por ultimo, na parte do monitoramento de empreendimentos eh interessante observar o gerenciamento de distratos, e como este, qdo feito de forma eficiente, pode elevar o retorno do fundo.
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