Introdução aos REITs
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Daniel Malheiros (Malheiros_RBR)

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Publicado em
18 / 05 / 2020
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Gestor da RBR Asset Management
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Nas últimas semanas, fomos acessados por diversos investidores a respeito dos REITs (Real Estate Investment Trust) nos EUA, veículo equivalente aos FIIs no Brasil. A forte queda dos REITs, que atingiu 35% neste ano, a apreciação do Dólar frente às demais moedas, o baixo patamar de juros nos EUA e mundo, e outros fatores foram os motivadores desse interesse. Decidimos escrever esse artigo para apresentar, em linhas gerais, o mercado norte-americano de REITs e o seu momento atual.


O valor de mercado dos REITs nos EUA totaliza mais de US$ 1 trilhão (aproximadamente 50 vezes maior que o mercado brasileiro de FIIs), e é acessado por mais de 20% da população norte-americana. Todavia, diferentemente do Brasil, onde os investidores pessoas físicas investem diretamente nos REITs, o grande player desse mercado norte-americano é o investidor institucional (correspondente a 80% do mercado) que em sua grande maioria é representado pelos fundos de pensão, seguradoras e ETFs (Exchanged-traded Funds), de tal forma que a participação das pessoas físcias no mercado de REITs é realizada de forma indireta.


Mercado de REITs
Fonte: NAREIT e RBR Asset Management

Há cerca de 220 REITs no mercado americano. Enquanto há REITs com valor de mercado de dezena de bilhões de dólares como a American Tower (AMT) de $ 100 bilhões e Prologis (PLD) de $ 80 bihões, há outros de menor porte (menor que $ 1 bilhão). Importante notar que mesmos os REITs de pequeno porte são maiores que os grandes fundos imobiliários do mercado brasileiro. Os investimentos estão distribuídos nos mais diversos segmentos imobiliários: residencial, comercial, indústrial infra-estrutura (torre de celular), data center, timber (ativos florestais), sênior-living, diversified (casino, estação ski, cinema, etc), e a distribuição é bem diversificada:


Composição do mercado (M US$)
Fonte: NAREIT e RBR Asset Management

Outro aspecto interessante e que difere dos FIIs locais é a estrutura de capital. Os REITs na média possuem alavancagem financeira confortável, cerca de 40% sobre seu ativos, e índice de cobertura de dívida superior a 2,5 vezes. Se por um lado a alavancagem financeira dá maior dinamismo na gestão dos REITs em busca de ampliar o retorno em momentos de crescimento econômico, por outro adiciona um componente de risco adicional na estrutura, podendo gerar maiores perdas em momentos mais turbulentos – dinâmica essa diferente dos FIIs, que não são autorizados a se endividar.


A estrutura organizacional de um REIT é muito similar a uma empresa de properties que negocia na Bolsa brasileira. Isto é, possuem toda uma estrutura de pessoas e despesas de uma empresa operacional, como áreas jurídicas, comercial, marketing, financeira, entre outras.


A gestão do REIT é realizada por um time de executivos, e não por uma gestora contratada, sendo tais executivos remunerados por salários, bônus e stock options. Um REIT eficiente é conhecido por ter despesas de pessoal inferior a 0,20% do valor de mercado. Há também uma forte governança corporativa com presença de conselhos independentes no Board, também remunerados, e que supervisionam os executivos dos REITs.


Performance Histórica REITs vs S&P (20 anos)
Fonte: NAREIT e RBR Asset Management

Os REITs oferecem uma boa relação risco/retorno. Historicamente, ao olharmos uma janela de 20 anos, entregaram um retorno acumulado superior a todos os benchmarks, inclusive em relação ao S&P 500, como podemos observar no gráfico acima. Além disso, sua volatilidade é ligeriamente inferior, sendo uma excelente opção ao investidor do ponto de vista de diversificação, pois permite o acesso a diversos segmentos imobiliários americanos e globais e com liquidez diária elevada.

Ainda é um desafio para a maioria dos investidores locais investirem em REITs nos EUA, em razão da necessidade de abertura de contas em corretoras locais, impactos fiscais no Brasil e no exterior, menor acesso a informações locais, entre outros fatores. A RBR está bastante focada em se aprofundar no mercado de REITs e pretende, em breve, apresentar um produto que permita o acesso do investidor local a tais oportunidades.


Mercado logístico: Vento em popa
O mercado logístico segue como uma das principais promessas para investimentos imobiliários em 2021, tanto pelo seu perfil de risco, quanto pelo potencial de valorização de médio e longo prazo. Muito se tem falado sobre a resiliência do setor e de como o e-commerce tem sustentado a diminuição da vacância a níveis históricos. Entretanto, é importante diferenciar as opções de investimentos disponíveis no mercado, em especial, compreendendo quais os ativos de fato vão se beneficiar de tal tendência secular, ou do crescimento observado a longo prazo, apresentando menor risco de vacância e potencial de valorização.
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Bluemacaw Ltda
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O yield dos FIIs e os indexadores dos ativos
No ano de 2020, o CDI acumulou 2,8%, o IPCA registrou 4,5% e o IGPM saltou 23,1%. No passado, se medido contra o IGP-M, o CDI já havia produzido juro real negativo em 2019, e também em 2002, quando o dólar avançou bastante pela incerteza acerca do governo do PT que se avizinhava. Porém, há dois ineditismos no comportamento dos indexadores em 2020, quais sejam: (i) o CDI perfazendo juros reais negativos contra o IPCA, e (ii) uma diferença de quase 20 pontos percentuais entre as leituras do IGP-M e do IPCA (como referência, em 2002 a diferença foi de aproximadamente 13 pontos percentuais).
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