Fundos Imobiliários de Gestão Passiva - Um olhar sob a perspectiva do investidor
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Rodrigo Cardoso de Castro (R_Cardoso)

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Publicado em
22 / 06 / 2022
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sócio-fundador clube fii
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Cada vez mais se comenta sobre a possível extinção dos Fundos Imobiliários de gestão passiva, aqueles que carregam pouquíssimos imóveis em sua carteira, ou até mesmo, apenas um. Eu tenho os rebatizado de “fundos estáticos”, pois nascem com propósito de não alterar sua composição, permanecendo com os mesmos ativos originais em carteira, além de não possuírem alavancagem.


Tenho percebido que neste debate, quase sempre, adota-se uma perspectiva que visa um mercado com maior número de investidores e aumento do patrimônio dos fundos. O interesse do investidor comum fica em segundo plano.


Neste artigo, pretendo apresentar minha visão sobre o tema - como investidor que aprecia bastante esse tipo de fundo - e apresentar as principais características dos fundos de gestão passiva, numa abordagem do ponto de vista do investidor para, com isso, rebater os argumentos mais comuns “pró-mercado”.


Os fundos de gestão passiva nasceram junto ao mercado de Fundos Imobiliários, e um dos principais motivos do surgimento deles foi o fato de que naquele tempo havia um número extremamente reduzido de investidores interessados e, consequentemente, pouco recurso disponível à captação para viabilização de fundos grandes.


À medida que o mercado de Fundos Imobiliários se popularizou, tornou-se gradualmente mais fácil captar recursos mais volumosos, viabilizando, deste modo, o surgimento de fundos maiores de gestão ativa e com muitos imóveis na carteira. Desde então, os fundos de gestão passiva foram se tornando cada vez mais raros.


Os Fundos de gestão ativa possuem uma característica fundamental que é a de se fazer novas emissões de cotas em sua existência. Elas muitas vezes podem desagradar o cotista por alguns motivos, como: captação de recursos abaixo do valor patrimonial, diluindo a posição do investidor que decide não aportar junto, e alteração profunda das características principais originárias do fundo ou até mesmo seu perfil de risco.


As possíveis consequências de novas emissões não devem ser interpretadas como um risco em si ou uma desvantagem obrigatória. Elas são apenas uma característica natural dos fundos de gestão ativa. Os investidores devem compreendê-las desde o início para que não se tornem um “risco” desconhecido.


No caso de fundos de gestão passiva, vou conceder este mesmo tratamento: não vou denominar de “risco” o que são na verdade características originárias desse tipo de fundo. Tratam-se de fundos com determinados atributos que pedem um olhar e um cuidado bem diferente por parte do investidor.


Algumas das chamadas “desvantagens” pelos críticos, na verdade são apontamentos das características intrínsecas dos fundos estáticos. Outras, são apenas pontos de vista diferentes, mas não estritamente em prol do interesse do investidor.


Abaixo listo as opiniões mais comuns contrárias aos fundos de gestão passiva e os meus comentários:


1- O mercado não cresce no número de investidores com fundos de gestão passiva, já que costumam ser pequenos.


O objetivo primário do investidor não é aumentar o número de investidores no mercado, mas ter resultado e lucro do seu investimento. O investidor não está preocupado se o número de investidores de FIIs está na casa de 1 milhão ou 2 milhões. Esse dado pouco importa, pois não interfere diretamente no resultado de seu investimento. Acredito que priorizando a demanda dos investidores, o mercado cresce com robustez, por trazer resultados mais sólidos ao investidor, mesmo que mais lentamente. Esse crescimento é muito mais sustentável no longo prazo, do que um crescimento artificial que enche o mercado de investidores. Quando as consequências negativas do crescimento desordenado surgem, parte do mercado termina traumatizado.


2- Devido a sua baixa liquidez, inviabiliza recomendações em carteiras provindas de casas de research, pois do contrário, uma chamada de compra poderia causar grandes oscilações na cota.


Sim, isto é um fato, inviabiliza cobertura para um grande público que consome informações de casas de análise. Por isso, esses fundos devem ser analisados com maior cautela e menor dependência de recomendações. O ideal é que os relatórios de análise sobre estes fundos não contenham recomendações. Fundos de gestão passiva são ativos que requerem uma postura e conhecimento diferenciado do investidor. Mas mais uma vez, não se trata de uma desvantagem, é uma característica intrínseca que leva a esta consequência.


3- O risco é binário e muito elevado por não ter diversificação.


Nem sempre os fundos estáticos têm risco binário. Existem fundos estáticos com boa diversificação de inquilinos e mais de um imóvel na carteira. Mas mesmo que seja um mono ativo e mono inquilino, também pode ser visto como vantajoso, já que permite ao investidor optar investir em um imóvel específico de uma determinada região que acredita ser interessante para sua estratégia. Além disso, pode reduzir drasticamente a posição em sua carteira limitando esses ativos a, por exemplo, 1% da composição do seu portfólio, tornando o risco parecido com fundos grandes, já que também possuem imóveis inteiros alugados para somente um inquilino.


Podem falar o que for de casos desastrosos, como alguns fundos monoativos localizados no Rio de Janeiro (EDGA11, FAMB11, XPCM11 e etc), por exemplo. Nestes casos, eles não despencaram por conta de excesso de emissões tóxicas ou alavancagem, e sim por motivos puramente imobiliários, exatamente os riscos que o investidor comprou, ou seja, não surgiu um novo risco no meio do caminho.


4- O mercado norte-americano de REITs é cerca de 100 vezes maior do que o nosso em termos de valor patrimonial, no entanto existem menos da metade de REITs listados do que FIIs negociados em nossa bolsa.


O mercado norte-americano é diferente do nosso em inúmeros aspectos. Não faz sentido querer mudar o nosso pelo simples fato de lá ser diferente. Apesar de não encontrarmos REITs de monoativo nos EUA, lá existe demanda por ativos que se assemelham aos fundos passivos. Ela é atendida por dezenas de empresas de crowdfunding imobiliário, que permitem investimentos em participações específicas semelhantes ao monoativo. Cada mercado se desenvolve de uma maneira diferente e não existe necessariamente um modelo certo ou errado. Somente a bolsa de Nasdaq, por exemplo, possui uma composição que supera 3 mil empresas listadas, enquanto na B3, este número gira em torno de 400 empresas.


5- Os custos de fundos pequenos são maiores.


Se tentarmos aplicar a mesma estrutura organizacional e modelo de negócios de uma gestora de fundos grandes para gerir vários fundos pequenos, o custo pode ser maior. No entanto, podem surgir gestoras com propósito específico de gestão de fundos estáticos e com isso se organizarem para este objetivo, adaptando-se para atuar neste tipo de mercado com um custo reduzido.


Conclusão


Um risco real das críticas aos fundos de gestão passiva é o de se facilitar o take over, que pode ocorrer principalmente em momentos de grande desvalorização das cotas possibilitando a compra dos imóveis da carteira por um valor muito abaixo do valor patrimonial, normalmente pouco acima da cotação atual e substancialmente abaixo do valor de IPO. Este movimento pode prejudicar e forçar a realização de prejuízo de investidores que participaram do IPO. Esse risco, no entanto, pode ser reduzido com alguns ajustes no regulamento dos fundos.


Os fundos estáticos são, sem dúvida, um “bicho diferente”, com características que destoam completamente dos fundos de gestão ativa. São diferentes de operar, menos líquidos, não servem para uma casa de análise recomendar e requerem conhecimento de mercado mais avançado e acompanhamento criterioso.


Investidor que opera esse tipo de ativo deve adotar um mindset adequado para suas tantas peculiaridades. Eu gostaria de continuar vendo esses fundos nas prateleiras da nossa indústria. O mercado, porém, é soberano e a direção para sua extinção parece inevitável, exceto se surgir uma demanda sustentável do mercado para a abertura de, quem sabe, gestoras especializadas em fundos estáticos. Fundos estáticos e de gestão ativa e podem coexistir e não são excludentes um do outro. Claro que a demanda por fundos de gestão passiva é muito menor, dado que requer um nível de acompanhamento e conhecimento do mercado maior do que no caso de fundos grandes de gestão ativa. Ainda assim, acredito haver espaço para ambos os fundos no mercado nacional de Fundos Imobiliários.


O setor de Manufactured Housing nos EUA
O segmento residencial nos EUA é subdividido em 3 categorias: multi-family, single-family e manufactured home. A primeira categoria é muito similar a prédios, são diversos apartamentos e cada um locado para uma família ou grupo de amigos/estudantes; a segunda é composta por casas construídas no próprio site e locadas para uma única família; e a terceira (MH) trata-se de casas pré-fabricadas, montadas nas próprias fábricas e entregues via caminhão no local de destino. As casas ficam localizadas dentro de condomínios com ampla infraestrutura de academia, lagos, piscinas, etc.
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Daniel Malheiros
27 / 11 / 2020 5 min de leitura
(Tijolo = Investimento Imobiliário = Imóvel) + (CRI = Investimento Imobiliário = Renda Fixa)
A frase acima surge da provocação que queremos fazer a você, investidor. Entendemos que uma maneira de se expor ao mercado imobiliário de forma eficiente e segura é combinar investimentos em imóveis (tijolo) e papel/CRI (renda fixa) - opções de investimento diferentes, mas complementares, algo essencial especialmente num país tão instável como o Brasil.
Foto Autor
Daniel Malheiros
26 / 08 / 2019 5 min de leitura
Marcação a Mercado, uma vantagem ou desvantagem
Dias atrás, estávamos estruturando uma apresentação aos clientes de um escritório de agentes autônomos (AAI) sobre os temas: (i) “porquê” investir em Fundos Imobiliários (FIIs); e (ii) como “surfar” cada momento do ciclo imobiliário. Um comparativo entre FIIs e Imóvel Físico, com as vantagens e desvantagens de cada modalidade, estava presente em um dos slides, e é especificamente um dos pontos ali abordados que vamos explorar nesse artigo: a desvantagem de FIIs do ponto de vista da marcação a mercado.
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Daniel Malheiros
19 / 07 / 2019 5 min de leitura

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